дополнительные услуги по договору аренды нежилого помещения

09.11.202221.11.2022 admin 0 Comments

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику. Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором. Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям. При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора. Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду. Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи). Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения. Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Как и на каких условиях происходит расторжение договора?

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

Источник

Дополнительные услуги по договору аренды нежилого помещения

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Судебная практика – это совокупность решений судов (в первую очередь высших) по различным категориям дел, играет роль вспомогательного источника права, восполняя пробелы, существующие в законодательстве.

ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

Люди практически каждый день покупают какие-либо товары и услуги, но не всегда эти покупки оказываются надлежащего качества. Рассказываем, как защитить свои права, если покупка оказалась плохого качества, и вернуть свои деньги.

М.В. Подкопаев,
редактор журнала «Бухгалтер Крыма»

Журнал «Бухгалтер Крыма», N 7, июль 2015 г.

Значительное число налогоплательщиков зачастую сталкивается с тем, что для них выгоднее не приобретать в собственность недвижимость, а брать ее в аренду. Затраты на данную услугу без опасений можно относить в расходы.
В то же время обычно эта услуга сопровождается различными дополнительными расходами, прежде всего на коммунальные услуги (ведь надо содержать недвижимость и обеспечивать ее функционирование), а также на услуги связи, охраны, уборки и т.п. Как правило, названные затраты перекладываются на арендатора, что логично, ведь большая часть объема потребленных дополнительных услуг зависит от интенсивности ведения арендатором хозяйственной деятельности.

Компенсация услуг. А удобно ли это?

Сопутствующие договору аренды дополнительные услуги решением сторон могут быть включены в общую сумму аренды, а могут быть выделены отдельно, что указывается или в том же договоре аренды, или в дополнительном договоре. Во втором случае в части дополнительных услуг сумма оплаты может иметь переменный характер и представлять собой компенсацию затрат арендодателя.
Нередко арендодатель не признает, что он оказывает дополнительные к договору аренды услуги, ведь их фактическим (конечным) потребителем является арендатор. Причем арендатор чаще всего не является и производителем данных услуг. Он лишь что-то вроде передаточного звена. А раз так, думают некоторые налогоплательщики, нельзя считать, что арендодатель оказывает эти услуги, и они не должны включаться в облагаемую базу по НДС и налогу на прибыль (соответственно, арендодатель не учитывает эти затраты в расходах и не принимает НДС по ним к вычету).

ФНС в большом и подробном Письме от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@*(1) указала, что такой подход возможен, но все зависит от оформления договорных отношений между арендодателем и арендатором. Кстати, Минфин в Письме от 07.07.2014 N 03-07-11/32826 сообщил налогоплательщикам, что при обложении НДС услуг, связанных с арендой недвижимости, надо руководствоваться именно Письмом ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@, и мы в дальнейшем будем основываться на данном разъяснении налоговиков.
Налоговики пояснили, что если договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (постоянная арендная плата), а платежи за дополнительное обслуживание предоставленных в аренду помещений не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и представляют собой возмещение затрат арендодателя на содержание предоставленных в аренду помещений (в рамках того же договора аренды или отдельного договора), то НДС с суммы названных дополнительных платежей не взимается, счет-фактура арендодателем не составляется.
При этом данная компенсация учитывается в расходах арендатора в составе прочих расходов на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ (Письмо Минфина России от 03.11.2009 N 03-03-06/1/724). В доходы и расходы арендодателя она не включается.
Но арендатор может испытать трудности с получением вычетов по НДС на такие суммы компенсации. Он не получает счет-фактуру на обозначенные суммы ни от арендодателя, ни от непосредственного поставщика услуг, ведь тот имеет дело именно с арендодателем. Можно будет включить в таком случае данные суммы НДС в расходы, но и это может оказаться рискованным и необоснованным с точки зрения контролирующих органов.

А если услуги – часть аренды?

Другое дело, если указанная возмещаемая сумма дополнительных затрат является переменной частью арендной платы, которая зависит от суммы платежей за дополнительное обслуживание. В таком случае НДС должна облагаться вся сумма, участвующая в расчетах между арендодателем и арендатором, то есть собственно сумма арендной платы и сумма дополнительных услуг, и это независимо от того, как производятся расчеты – в общей сумме аренды или отдельно.
По мнению налоговиков, в счете-фактуре, который выставляет арендодатель, последний должен отразить единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин).
Причем арендатор может принять к вычету суммы НДС, указанные в этом счете-фактуре (см. постановления Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 N 6219/08 по делу N А17-1404/2007, от 25.02.2009 N 12664/08 по делу N А76-24215/2007-42-106).
Налоговики уточняют, что соответствующие услуги должны быть приняты к учету на основании первичного документа, оформленного согласно требованиям Закона о бухгалтерском учете*(2).

К сведению. По мнению Минфина, ежемесячное заключение актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей для целей налогообложения прибыли не требуется (письма от 16.11.2011 N 03-03-06/1/763, от 13.10.2011 N 03-03-06/4/118). Для документального подтверждения указанных расходов необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества.

В обоснование данного подхода налоговики сослались на обширную арбитражную практику, которая сформировалась к моменту выхода их разъяснения. Основной аргумент судей – оказание услуг аренды неразрывно связано с оказанием упомянутых дополнительных услуг, поскольку без них не может быть реализовано право пользования объектом недвижимости. При этом арендодатель не может выступать в роли поставщика, например, электроэнергии, так как он не является ее производителем, не будучи энергоснабжающей организацией. В свою очередь, арендодатель может принять к вычету налог с сумм, которые ему выставляют поставщики коммунальных услуг (см. Постановление ФАС МО от 19.10.2012 по делу N А41-26853/11), а сами указанные суммы учесть в расходах.
Если арендодателем является физическое лицо, то данная переменная часть не включается в его доход, облагаемый НДФЛ. Так считает Минфин (письма от 17.04.2013 N 03-04-06/12985 и от 07.09.2012 N 03-04-06/8-272). Финансисты объяснили, что оплата организацией (арендатором) расходов на коммунальные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний счетчиков, не образует экономической выгоды у физического лица (арендодателя), поскольку названные расходы производятся арендатором исключительно в своих интересах (см. также Постановление ФАС ДВО от 13.12.2012 N Ф03-5812/2012 по делу N А73-3480/2012).
В отношении указанных расходов арендатора у физического лица (арендодателя) не возникает доход, подлежащий обложению НДФЛ. В отличие от оплаты организацией (арендатором) коммунальных услуг, размер которых не зависит от их фактического использования (отопление, теплоснабжение, услуги домофона и т.п.), они, по мнению чиновников, наравне с оплатой основной суммы аренды должны облагаться этим налогом. Хотя мы считаем, что это спорно: даже постоянная часть коммунальных и иных дополнительных услуг может производиться в интересах арендатора. И непонятно, почему в таком случае включение в налогооблагаемую базу оплаты услуг отопления, например, должно зависеть от того, в какой сумме оно предоставляется – в постоянной или рассчитываемой по счетчику.
Арендатор может учесть расходы на коммунальные услуги, предоставляемые ему в рамках договора аренды, в своих расходах по налогу на прибыль (Письмо Минфина России от 08.06.2010 N 03-03-06/1/394). Арендодатель, как и в первом, описанном в Письме ФНС России N ШС-22-3/86@, случае, не является поставщиком дополнительных услуг, они предоставляются в рамках договора аренды. Поэтому их стоимость может быть учтена в расходах как составная часть платы за аренду помещения в соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ или по самостоятельному основанию в соответствии с пп. 25 п. 1 ст. 264 НК РФ.
По нашему мнению, сказанное должно быть справедливо и в отношении «упрощенцев», выбравших объект налогообложения «доходы минус расходы». Что касается чиновников, они подтверждают правильность такого подхода как для случая, когда договором аренды предусмотрено, что оплата коммунальных, эксплуатационных услуг и услуг связи производится арендатором самостоятельно (сверх сумм арендной платы на основании договора, заключенного с организацией, оказывающей данные услуги), так и для случая, когда оплата этих услуг входит в сумму договора аренды (письма Минфина России от 07.08.2009 N 03-11-06/2/148, от 15.01.2009 N 03-11-06/2/01).
В Постановлении ФАС МО от 16.05.2013 по делу N А40-59356/12-90-324 выражено иное мнение. Судьи выяснили, что договор аренды предусматривает возмещение арендатором денежных средств, необходимых для оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг, и условий о размере данной суммы не содержит. Арбитры пришли к выводу, что возмещение арендатором денежных средств за оказанные коммунальные и эксплуатационные услуги не является арендной платой и не относится к доходам арендодателя-«упрощенца».
Однако, безусловно, данное решение судей не поддержат налоговики, и придерживаться его будет рискованным в отсутствие иной аналогичной арбитражной практики.

А может, арендодатель – посредник?

Третья ситуация, касающаяся взаимоотношений арендодателя и арендатора, которую допускают налоговики, – когда арендодатель при оказании дополнительных услуг выступает в качестве посредника. В таком случае НДС исчисляется в соответствии со ст. 156 НК РФ, то есть арендодатель начисляет налог только на сумму вознаграждения за оказание посреднических услуг. Налоговики указывают, что при этом арендатор может принять к вычету НДС по приобретенным коммунальным услугам. Добавим, что к вычету можно принять и налог, выставленный арендодателем-посредником на свое вознаграждение. В доходы арендодателя включается только комиссионное вознаграждение за оказанные посреднические услуги (см. Письмо Минфина России от 30.05.2014 N 03-11-06/2/25965).
Данный способ, очевидно, наиболее подходит налогоплательщику, применяющему УСНО с объектом налогообложения «доходы». Ведь такой «упрощенец» не уменьшает полученные доходы на осуществленные им расходы, то есть в доходы он включает сумму оплаты дополнительных услуг, полученную от арендаторов, а вот эти же суммы, оплаченные им непосредственно поставщику названных услуг, в расходы не включает*(3) (Письмо Минфина России от 18.07.2012 N 03-11-11/210, Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10 по делу N А14-16650/2009/583/24).
Это вытекает из ст. 346.15 НК РФ, согласно которой плательщики единого налога на УСНО при определении объекта налогообложения учитывают, в частности, доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ. На основании обозначенной статьи выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. Причем при определении объекта налогообложения в составе доходов не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.
В связи с вышесказанным Минфин в письмах от 09.08.2013 N 03-11-11/32283 и от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13097 отмечает, что ст. 251 НК РФ не предусматривает исключение из доходов возмещения стоимости коммунальных расходов (потребленных электроэнергии, отопления и т.п.), поступающего арендодателю от арендатора, то есть суммы этих возмещений учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО.
Но зато на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ их не учитывает в доходах комиссионер, агент или поверенный. Имеется в виду, что данные суммы поступили к ним в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, или в счет возмещения затрат, произведенных ими за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. Следовательно, если «упрощенец» с объектом налогообложения «доходы» будет оказывать дополнительные услуги, связанные с договором аренды, в качестве посредника, то в свои доходы он включит только комиссионное (агентское) вознаграждение.
При этом надо учитывать один существенный момент, о котором упоминает Минфин в письмах от 24.01.2013 N 03-11-06/2/12 и от 18.09.2012 N 03-11-11/277. Он указывает, что сделка с третьими лицами (в данном случае – с поставщиками коммунальных услуг) должна быть совершена только после заключения посреднического договора и только в интересах арендатора. То есть, если коммунальные услуги оказаны до заключения посреднического договора, они не могут быть его предметом. Финансисты сослались здесь на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85.
Такой же посреднический договор может оказаться выгодным заключить и арендодателю-«упрощенцу» с объектом налогообложения «доходы минус расходы»: в этом случае у него будет меньше риска достичь предельного уровня, после превышения которого он не вправе будет применять УСНО.
А вот для индивидуального предпринимателя, который получил патент по такому виду деятельности, как сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ), данная проблема решается в пользу налогоплательщика без заключения посреднического договора.
Пунктом 2 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендная плата по договору аренды устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
– предоставления арендатором определенных услуг;
– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
В Письме Минфина России от 14.05.2013 N 03-11-12/16633 со ссылками на эту и другие нормы ГК РФ указывается, что, если возмещение стоимости коммунально-эксплуатационных услуг предусмотрено договором аренды, доход индивидуального предпринимателя – арендодателя в виде денежных средств, поступивших от арендатора в счет возмещения указанных услуг (в рамках договора аренды), нужно признавать частью дохода, полученного в связи с осуществлением предпринимательской деятельности по передаче в аренду нежилого помещения, в отношении которой предпринимателем применяется патентная система налогообложения.
То есть данное возмещение не следует учитывать в рамках иной системы налогообложения, отличной от ПСНО.

Итак, и арендодатель, и арендатор не должны испытывать затруднений с налогообложением коммунальных и иных дополнительных услуг, связанных с договором аренды. Важно лишь их правильно оформить.
Для налогоплательщиков, применяющих УСНО, подчеркнем, что им более всего подойдет вариант с заключением посреднического договора на оказание названных услуг.

Источник

Договор аренды нежилого помещения

Для предоставления свободного здания либо помещения во временное владение предусмотрена процедура заключения договора аренды.

На его основании арендатор получает правовую возможность использовать недвижимое имущество, а также все находящееся в нем оборудование.

Как составить договор аренды нежилого помещения в 2020 году?

Соглашение о праве пользования имуществом регулируется гражданским законодательством. Документ имеет простую письменную форму. Особое внимание следует уделить пунктам о сумме арендной платы и условиях ее увеличения.

В долгосрочном или бессрочном договоре повышение платы устанавливают не чаще чем раз в год. Если соглашение временное или краткосрочное (длительностью менее 1 года), возможность поднять арендную плату, если это не оговорено сторонами, отсутствует.

Для оформления договора аренды нежилого помещения арендодатель должен быть его собственником и иметь на руках правоустанавливающие документы.

Типовой образец документа включает следующие условия:

Стороны

Предмет

Порядок перехода

Срок действия соглашения

Права и обязанности

Подписи сторон

Вы можете скачать бланк договора аренды нежилого помещения в интернете, но лучше обратиться к услугам опытного юриста. Профессионал учтет все особенности сделки и пожелания сторон.

Объект недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В некоторых случаях контрагенты подписывают предварительный договор аренды нежилого помещения. Эта форма применяется для объектов, которые еще не полностью построены.

Соглашение подтверждает намерения сторон и действует вплоть до оформления основного документа.

Регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре

Регистрация подобных документов осуществляется в территориальном подразделении Росреестра или МФЦ. Необходимо предоставить типовую документацию:

заполненные и подписанные бланки договора аренды (3 экземпляра);

выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;

учредительная документация для юрлиц;

письмо из статистики для юридических лиц;

ИНН для ИП и юридических лиц;

бланк выписки из ЕГРЮЛ (если заявитель — организация);

приказ о назначении директора;

квитанция об уплате пошлины.

Если срок действия договора аренды нежилого объекта превышает 1 год, его нужно регистрировать в Росреестре.

Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного варианта обращения:

через службу Росреестра — в течение 7 рабочих дней;

если воспользуетесь услугами МФЦ — не более 9 дней.

Обращение напрямую в службу Росреестра дает возможность на несколько дней сократить максимальный срок проведения действий по регистрации.

После правовой экспертизы представленной документации работники Росреестра выполняют следующие действия:

вносят в реестр ЕГРН информацию о регистрации сделки аренды объекта недвижимости и обременении;

оформляют выписку из ЕГРН и ставят регистрационную отметку на бланках соглашения;

передают готовые документы сторонам сделки.

Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения

Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:

если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;

при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;

если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.

Пошлина уплачивается по реквизитам местного регистрирующего органа, куда обращается заявитель.

Срок действия договора аренды нежилого помещения в 2020 году

Срок, на который можно арендовать недвижимость, оговаривается индивидуально с владельцем помещения.

Подписывая договор аренды нежилого помещения менее, чем на 1 год, проводить регистрацию соглашения не требуется. Именно поэтому при сдаче объекта недвижимости арендодатели предпочитают не превышать указанный период.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Типовое соглашение составляется на определенный период, по истечении которого правоотношения сторон прекращаются автоматически. Однако, на практике возможно и досрочное прекращение сделки.

по соглашению сторон;

в одностороннем порядке.

Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она обязана уведомить об этом партнера в письменной форме не менее, чем за 90 дней.

Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть в одностороннем порядке, но только в случае нарушения его условий.

По требованию арендодателя соглашение может досрочно расторгаться. Например, если:

предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора либо при установлении фактов неоднократных нарушений;

существенно ухудшаются качественные характеристики имущества;

арендатор более двух раз подряд не перечислял арендные платежи;

арендатор не исполняет обязанности по выполнению капитального ремонта, при этом условиями договора это предполагалось.

Если инициатор прекращения арендных правоотношений — арендодатель, вторая сторона вправе потребовать с него неустойку. Если соглашение желает аннулировать арендатор, платить ему ничего не придется.

Резюме

Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.

Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.

Скачать типовой документ можно в интернете. Однако, он не будет учитывать все нюансы вашей сделки. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами опытного юриста.

Как лучше заключить договор аренды нежилого помещения для деятельности этого антикафе. Сам договор есть, вопрос в том от какого имени лучше заключать как ИП или физ.лицо.

Мне как ИП с физ.лицом или от своего физ.лица с арендодателем (физ.лицо)

Не хотелось бы быть налоговым агентом и платить за него налог. Какие плюсы и минусы в обоих случаях.

Стоимость аренды 40т.р.

Заключаем на 11 месяцев и потом будем ежегодно продлевать, как обезопасить себя в плане аренды, чтобы мы снимали это помещение и далее.

Пункт о пролонгации договора по согласию сторон включили.

Могут ли быть в будущем проблемы с гос.органами (роспотрбнадзор, пожарные и т.д.) если мы будем арендовать помещение как физ.лицо. (в договоре пункт о деятельности антикафе прописан, ИП у нас есть).

Мне как ИП с физ.лицом или от своего физ.лица с арендодателем (физ.лицо)

На самом деле, многое зависит от того, на каком режиме налогооблжения Вы находитесь, поскольку если Вам необходимо учитывать расходы, то соответственно, если Вы будете заключать договор как физлицо с физлицом, то соответственно в расходную часть как ИП Вы себе арендную плату не включите.

С другой стороны я не очень понимаю, что значит заключать договор как физлицо с физлицом, если арендатор ИП и использовать он будет данное помещение для своей предпринимательской деятельности.

На мой взгляд в любом случае, если Вы будете заключать договор с ФЛ, то вне зависимости от того, укажете ли Вы что являетесь ИП или нет, в любом случае Вы будете налоговым агентом. Поэтому при таких обстяотелствах у Вас варианта нет. Вы можете «подставить» в качестве арендатора третье лицо (ФЛ), но тогда могут быть проблемы с тем, каким образом он Вам передает это помещение, поскольку, если он передает его безвозмездно, значит у Вас возникает внереализационный доход, который посчитать очень просто ввиду наличия договора аренды.

Поэтому, чтобы не попадать в такие сложности, представляется, что проще все-таки быть налоговым агентом. Ничего сложного в этом нет.

Дело в том, что если мы будем выступать в качестве налогового агента, то налог мы будем платить из суммы ежемесячного арендного платежа (13% от 40 000), соответственно арендодатель будет получать на руки примерно 34 000, а он хочет получать полную сумму, соответственно для нас это невыгодно, т.к. аренда будет выходить уже по факту более 40 т.р. для нас. Вопрос в том, что если бы мы заключили с ним договор как физлицо с физлицом, разве мы обязаны выступать в роли налогового агента? Тогда ведь обязательства по уплате налогов должны возлагаться на него? И могут ли быть какие-нибудь проблемы с государственными инстанциями, если договор аренды помещения у нас будет заключен от физлица, а деятельность мы будем осуществлять как ИП, связанное с этим физлицом?

У нас УСН. Дело в том, что если мы будем выступать в качестве налогового агента, то налог мы будем платить из суммы ежемесячного арендного платежа (13% от 40 000), соответственно арендодатель будет получать на руки примерно 34 000, а он хочет получать полную сумму, соответственно для нас это невыгодно, т.к. аренда будет выходить уже по факту более 40 т.р. для нас. Вопрос в том, что если бы мы заключили с ним договор как физлицо с физлицом, разве мы обязаны выступать в роли налогового агента? Тогда ведь обязательства по уплате налогов должны возлагаться на него? И могут ли быть какие-нибудь проблемы с государственными инстанциями, если договор аренды помещения у нас будет заключен от физлица, а деятельность мы будем осуществлять как ИП, связанное с этим физлицом?

Заключаем на 11 месяцев и потом будем ежегодно продлевать, как обезопасить себя в плане аренды, чтобы мы снимали это помещение и далее.

Можете заключить договор на неопределенный срок и возложить на стороны при прекращении договора соблюдать, например, 6-месячный срок уведомления о его прекращении. В таком случае у Вас будет временной лаг в 6 месяцев, который можно будет использовать для того, чтобы перебазироваться.

Добрый день. если заключать договор начиная от 1 года, то необходимо его регистрирвоать в Россреесте, поэтому Вы видимо и заключаете договор на 11 месяцев с дальнейшей его пролонгацией неопредленное количество раз (или можете указать количество пролонгаций). Договор аренды возмездный, поэтому налоги в любом случае придется оплачивать той стороне, которая Арендодатель, так как это доход. если заключать от физ.лица, то 13% придеться уплачивать. Если как ИП, то какая системна налогооблажения ОСНО или УСН 6% (доходы) или УСН 15% (доходы минус расходы). Определите кто Арендодатель и кто Арендатор. Если Арендатор физ.лицо, то он не может вести коммерческую деятельность в помещение, это нарушение и предусмотрен штраф за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации.

КоАП РФ, Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)

1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица — влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)