досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора в связи с коронавирусом
Коронавирус как основание для расторжения договора аренды по требованию арендатора: основные проблемы
Подавляющее большинство арендаторов столкнулось с целым комплексом проблем, возникших, в свою очередь, в связи с угрозой распространения коронавируса COVID-19. Режим и меры, предпринимаемые на сегодняшний день властями для предотвращения распространения вируса, привели к простою практически во всех сферах бизнеса. В таких условиях многие арендаторы, уже прогнозируя свои потери, хотят прекратить свои арендные обязательства.
Каким образом это можно сделать? Является ли распространение коронавирусной инфекции и режим изоляции, введенный государством, достаточными основаниями для одностороннего расторжения арендатором договора аренды?
Во многом ответ на эти вопросы зависит от условий конкретного договора. В выигрышном положении сейчас оказываются только те арендаторы, которые смогли позволить себе заключить договоры аренды на таких условиях, при которых они могут в одностороннем внесудебном порядке без обоснования какой-либо причины в уведомительном порядке с соблюдение некоего срока расторгнуть договор по своей инициативе. Такие договоры в практике встречаются, но крайне редко. Чем крупнее и значимее объект (предмет аренды), тем больше заинтересованность арендодателя в том, чтобы сдать соответствующий объект во временное пользование арендатору на длительный срок и предотвратить возможность произвольного отказа от договора с его стороны.
В данной заметке рассматриваться будет ситуация, когда процедура и основания расторжение договора аренды вытекают из положений закона.
Сразу отмечу, что принятый 01 апреля 2020 года Федеральный закон от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», определяет (и то лишь в общих чертах) вопросы, связанные с отсрочкой в уплате арендной платы, а также с уменьшением арендной платы в связи со сложившимися обстоятельствами (статья 19). О каких-то изменениях в порядке расторжения договоров аренды речь в законе не идет.
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Ни одно из указанных оснований не отвечает рассматриваемой ситуации, поскольку невозможность использования арендованных помещений связано не с состоянием самого объекта (имущества), а с внешним фактором.
Однако остается возможность требовать расторжения договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Речь идет об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Данная норма содержит в себе оценочный содержательный элемент. И необходимо учитывать, что если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, он может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны судом. Именно суд будет определять имело место существенное изменение обстоятельств или нет.
Безусловно, пунктом 2 статьи 451 ГК РФ обозначены критерии оценки обстоятельств и определения факта их существенного изменения. Суд может принять решение о расторжении договора по данному основанию при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
То есть доказательственная база по таким делам будет обширной. Полагаю, что ни одно судебное дело не сможет обойтись без экспертного экономического исследования (заключения).
Кроме того, существенное изменение обстоятельств придётся, безусловно, соотносить с тем фактом, что предпринимательская деятельность априори связана с предпринимательскими рисками (в том числе со стихийными изменениями в экономической политической и иных сферах).
Нужно отметить также, что норма о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств новой не является. Судебная практика на сегодняшний день, на мой взгляд, сложилась в пользу сохранения обязательства.
Так, согласно позициям высших судов существенным изменением обстоятельства не могут быть признаны: изменение курса валют («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)»; Определение Конституционного Суда РФ от 26.05.2016 N 1019-О и др.); ухудшения финансового состояния стороны (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.09.2016 N 18-КГ16-102; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.01.2019 N Ф05-22654/2018 по делу N А41-34193/18 и др.); внесения поправок в законодательство, если они не препятствуют исполнению договора (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2017 N Ф05-434/2017 по делу N А40-238801/15); введение внешнеэкономических санкций, если это не предусмотрено условиями договора (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 301-ЭС16-18586 по делу N А39-5782/2015); инфляционные процессы (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767); финансовый кризис (Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 N 4876/01).
Еще в 2013 году Верховный суд РФ в своем Определении от 30.07.2013 N 18-КГ13-70 указал, что в случае применения положений ст. 451 ГК РФ суду нужно определить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие существенного изменения обстоятельств, время его наступления и возможность разумно предвидеть это изменение. Полагаю, что во многом вектор развития судебной практики в сегодняшних условиях будет направлен в сторону анализа и учета длительности существования ограничительных обстоятельств (карантина, самоизоляции и т.п.), а также соотношения периода ограничений в использовании объекта аренды и общего срока действия договора аренды. Сложнее всего придется тем хозяйствующим субъектам, которые заключили договор аренды на длительный срок (несколько лет).
Сложно сейчас с уверенностью сказать, каким именно образом будет развиваться судебная практика в дальнейшем. Однако однозначно можно сказать сейчас одно: «коронавирус» и «пандемия» не могут быть универсальным основанием для произвольного прекращения обязательств, в том числе обязательств в сфере арендных правоотношений.
Расторжение договора аренды в условиях пандемии Ковид. Права и обязанности арендаторов и арендодателей
Экономика многих стран испытала на себе серьезные последствия пандемии коронавирусной инфекции. В ответ на сложившуюся ситуацию государственные органы активизируют меры по защите арендаторов, которые пострадали от пандемии. Во время кризиса общественного здравоохранения, вызванного коронавирусом, арендаторы в России столкнулись с жесткими решениями. Ведь арендная плата и другие счета возрастали на фоне возникшей ситуации в результате экономических потрясений. По этой причине крайне важно знать, как происходит расторжение договора аренды в период пандемии Ковид.
Является ли пандемия форс-мажорным обстоятельством в России?
Чрезвычайные меры, принятые Правительством и регионами для сдерживания эпидемии коронавируса, оказали огромное влияние на коммерческую деятельность. В частности, на деятельность, осуществляемую посредством коммерческой аренды или аренды компаний.
Эпидемия напрямую затронула многие компании, которые пострадали от:
Поэтому многие компании, являющиеся держателями договоров аренды, внезапно столкнулись с трудностями при уплате арендной платы и арендных платежей.
Давление со стороны пандемии — физическое, эмоциональное и финансовое — подтолкнуло многих арендаторов к тому, что они захотели разорвать договор аренды. Несмотря на то, что существуют правила для предотвращения выселений во время чрезвычайной ситуации, нет однозначного решения на ситуации, связанные с COVID-19.
В соответствии с введением ограничений возможный порядок действий касаемо определенной ситуации варьируется от условий заключенного договора, и признания данной ситуации форс-мажором.
ВС РФ обозначал, что признание пандемии форс-мажором не считается универсальным для всех категорий.
Какие права имеют арендаторы и арендодатели в условиях пандемии?
Расторжение договора аренды в период пандемии интересует многих людей. Весной 2020 года вступил в силу ФЗ No 98-ФЗ. Ст. 19 ФЗ содержит особые нормы касаемо договоров аренды, которые были составлены до появления данных мер. Эти правила касаются как государственной, так и на частной собственности.
Согласно статье 19, арендаторы могут отсрочить уплату аренды. В законодательстве оговорены требования к условиям и продолжительности такой отсрочки.
Вышеупомянутые нормы касаются исключительно ЮЛ и ИП, занятых в тех секторах экономики России, которые больше всего пострадали от сложившейся ситуации.
Нормы также позволяют арендатору требовать снижения арендной платы на 2020 год по причине того, что нельзя пользоваться имуществом из-за принятых норм.
Законодательство не регулирует вопрос о том, в какой степени арендная плата должна быть снижена в соответствии с соответствующим требованием арендатора. В связи с этим нельзя исключить возникновение каких-либо споров на практике.
Вышеперечисленные меры направлены на поиск подходящего решения проблемы масштабного закрытия коммерческих помещений и неуплаты арендаторами арендной платы.
Российское законодательство, похоже, придерживается подхода, в соответствии с которым перенос даты уплаты арендной платы, а не ее снижение или приостановление, считается оптимальным вариантом. На это арендаторы рассчитывают только в некоторых ситуациях исходя из статьи 328 ГК РФ.
Подход, принятый законодательным органом, позволяет арендодателям рассчитывать на несвоевременное получение арендного дохода. Речь идет о доходе, который они могли были бы получить за период, когда рынок пострадал из-за пандемии COVID-19. Более того, эти меры побуждают стороны согласовывать будущие условия аренды, от чего ранее отказывались некоторые участники рынка.
Такие меры уже применяются или реализуются во многих иностранных государствах, потрясенных новой коронавирусной инфекцией, что доказывает их эффективность.
Расторжение договора аренды в период пандемии
Если же стороны не смогли прийти к единому соглашению, то они могут расторгнуть договор. Это возможно в соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 No 98-ФЗ. Если же дело дошло до суда, то в таком случае судья будет учитывать следующие факторы:
Можно ли не платить арендную плату, ссылаясь на COVID-19 как на форс-мажор?
Если изначально не оговорено в договоре, что выполнение обязательств возможно приостановить из-за форс-мажоров, то нужно будет выполнить свои обязательства. Кроме того, факт признания пандемии форс-мажором не считается причиной для освобождения арендатора от его обязательств.
Даже если предпринимателю нечем платить аренду в условиях пандемии он не должен нарушать соглашение. Поэтому договоры аренды коммерческой недвижимости обязательно должны включать информацию о форс-мажорах. В таком случае будет возможна отсрочка в связи с пандемией.
Если арендатору официально ограничен доступ к недвижимости по причине наступления обстоятельств непреодолимой силы, это является поводом для отсрочки срока действия соглашения. Арендатор может избежать ответственности по договору за невыполнение своих обязательств.
Но после приостановки действия форс-мажорных обстоятельств предстоит возместить все задолженности по арендной плате. К примеру, если арендатор в течение нескольких месяцев игнорировал обязательства и ничего не оплачивал, он может быть освобожден от любых штрафных санкций.
Однако он должен будет предоставить доказательства, которые указывают на то, что всему виной форс-мажорные обстоятельства. Если у него просто нет возможности оплатить аренду, то это не считается уважительной причиной.
Меры по борьбе с коронавирусной инфекцией, принятые властями в общем не создают никаких ограничений для арендаторов и арендодателей коммерческой недвижимости. Посещение ТЦ и офисных зданий полностью не было ограничено.
В их функционировании не было кардинальных изменений. Допустим, решение Роспотребнадзора о закрытии фитнес-центров в Москве или официальная рекомендация Минкультуры России о закрытии кинотеатров. Соответственно, арендаторам будет непросто объяснить причины отказа от выполнения договорных обязательств.
Однако власти приняли решение об отсрочке арендных платежей по договорам аренды государственного или муниципального имущества. Отсрочка носит временный характер. Арендаторы не освобождены от своих обязательств. Это подразумевает уплату аренды без штрафных санкций.
Как разрешается конфликт между сторонами договора аренды?
Форс-мажор не может действовать сам по себе. Даже из-за коронавирусной инфекции, которая по умолчанию не носит звание форс-мажора. Просто игнорировать свои обязательства ни в коем случае нельзя. Если возникла подобная ситуация, необходимо поставить вторую сторону в известность и обговорить дальнейшие действия.
Например, ИП Сивкин заключил соглашение с арендодателем. Из-за пандемии он лишился заработка и не может исполнять свои обязательства. В таком случае Сивкин должен обратиться к соглашению, найти в нем информацию про форс-мажор.
Затем нужно уведомить вторую сторону и обговорить дальнейшие действия. Если в соглашение прописан кризис, то санкций не последует. Однако уведомить вторую сторону нужно в письменном виде. Необходимо отправить письмо с дополнительным соглашением. В дополнительном соглашении подробно указываются новые договоренности.
Что делать, если пункт с форс-мажорными обстоятельствами не был включен в договор?
В соглашение обязательно должна быть информация о форс-мажорных обстоятельствах и освобождении от ответственности в соответствии с их наступлением. Если же документ подобной информации не содержит, то решить проблему будет крайне непросто.
Необходимо было заранее побеспокоится о данном стандартном пункте. Он включается во все договора по умолчанию.
Актуальные правовые акты в условиях Covid-19 встают на защиту арендаторов
3 апреля Правительство РФ утвердило «Требования к условиям и срокам отсрочки арендных платежей по договорам аренды недвижимого имущества».
Данный НПА предусматривает нижеприведенные меры:
В Требованиях упоминается, что стороны могут пересмотреть условия существующих договоров аренды, чтобы найти мировое решение.
Решение Верховного суда РФ
30 апреля ВС РФ издал «Обзор судебной практики по применению законодательства и мер по предотвращению распространения новой инфекции COVID-19 в России» который предусматривает, что:
Арендодатель должен принять отсрочку арендных платежей в 2020 году, если арендатор попросит об этом, отправив запрос при условии, что такой запрос является законным.
Если арендатор не своевременно вносит арендный платеж, и он работает в одной из отраслей, наиболее пострадавших во время пандемии, арендатор должен сообщить второй стороне о праве запросить отсрочку платежей.
В данном случае необходимо обратиться к списку отраслей, наиболее пострадавших во время пандемии. Этот список был принят правительством России 03.04.2020 года. Арендодатель должен поставить арендатора в известность.
Это обязательно, если он знал о том, что арендатор работает в области, которая пострадала от коронавируса. Неспособность арендодателя проинформировать рассматривается как согласие на отсрочку. Отсрочка касается только арендных платежей по нежилой недвижимости.
Если ограничительные меры не принесли вреда, но по-прежнему арендатор требует отсрочки, такое поведение истолковывается как недобросовестное.
Согласно ГК РФ злоупотребление правами, включая недобросовестные действия с намерением причинить вред другой стороне, является основанием для отклонения судом иска нарушившей стороны.
В действительности это означает, что суд может рассмотреть такое ходатайство арендатора об отсрочке арендной платы как неправомерное. Можно ли рассматривать арендатора как пострадавшего из-за ограничительных мер во время пандемии, необходимо определять в каждом конкретном случае.
Примечательно, что Верховный суд не обладает законодательной властью и не может толковать вопросы материального права в отсутствие судебных дел по этим вопросам. Учитывая, что Обзор No2 был выпущен примерно через месяц после принятия Закона 98-ФЗ, юридическая сила обзора неясна.
Однако суды в России будут руководствоваться Обзором No2. Следовательно, арендодатели и арендаторы должны принять его во внимание при рассмотрении того, как поступать с актуальными договорами аренды.
Ситуация с пандемией остается нестабильной, и правила постоянно меняются. Например, был подготовлен законопроект, позволяющий арендаторам нежилой недвижимость аннулировать соглашение в досрочном порядке. Соответственно, без штрафных санкций за расторжение соглашения. Есть только одно условие — обязательства по договору не должны быть нарушены.
Если у вас возникли вопросы по арендным взаимоотношениям в условиях Covid-19. обращайтесь в юридическую фирму «Шмелева и Партнеры». Первичная консультация бесплатно:
Образец расторжения договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса
obrazec_rastorzheniya_dogovora_arendy_po_soglasheniyu_storon_iz-za_koronavirusa.jpg
Похожие публикации
Несмотря на утверждение федерального закона об отсрочке арендной платы от 01.04.2020 № 98-ФЗ, многие российские предприниматели принимают решение о расторжении договора аренды. Коронавирус многих привел к состоянию экономической нестабильности и отсутствию уверенности в своих силах. Вправе ли организация инициировать расторжение договора аренды из-за пандемии? Как правильно оформить данную процедуру? Ответы на эти и другие вопросы – в нашем материале.
Расторжение договора аренды: коронавирус и признание его форс-мажором
Действующим законодательством возможность одностороннего расторжения арендных отношений прямо не предусмотрена. Но здесь нужно учитывать, какие именно условия прописаны в конкретном договоре аренды. Если в договоре есть условие о том, что арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке без обоснования какой-либо причины в уведомительном порядке расторгнуть договор – никаких проблем не возникнет. Если такое условие отсутствует, арендатору необходимо попытаться договориться с арендодателем и прекратить сделку по обоюдному согласию (если это не запрещено условиями договора и законодательными нормами). Но если другая сторона откажется идти навстречу, вопрос о расторжении договора придется решать в судебном порядке.
В ст. 451 ГК РФ указано, что стороны арендных отношений имеют право расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Ст. 416 ГК РФ предусматривает возможность прекращения обязательств в связи с невозможностью их исполнения. Но можно ли считать пандемию коронавирусной инфекции (COVID-19) форс-мажором? Это зависит от позиции властей. Если пандемия была официально признана чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, арендатор сможет заявить о невозможности исполнения обязательств. На сегодня все регионы России ввели режим повышенной готовности в связи с пандемией, поэтому форс-мажором коронавирусная инфекция признана на территории всей страны.
Основания для расторжения договора аренды из-за коронавируса
Договор аренды может быть расторгнут в т.ч. по следующим основаниям:
Как документально оформить расторжение договора аренды из-за коронавируса
Если сделка расторгается без решения суда до истечения срока действия основного договора, то на практике эта процедура обычно оформляется специальным документом – дополнительным соглашением о расторжении договора аренды. Данное соглашение является документальным подтверждением прекращения договорных отношений между сторонами. Также оно подтверждает наличие или отсутствие претензий у сторон друг к другу.
Какие условия следует включить в документ о расторжении договора аренды:
Как составить дополнительное соглашение к договору аренды
Стандартное содержание документа о расторжении договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса включает следущее:
Далее нужно указать ключевые условия, которые были согласованы участниками арендных отношений:
После этого необходимо указать реквизиты сторон. Соглашение о расторжении договора аренды должны подписать уполномоченные лица от арендатора и арендодателя. К соглашению следует приложить документы: копию договора аренды, акт приема-передачи имущества, документы, подтверждающие личность представителей обеих сторон, если они действуют по доверенности и т.п.
Ниже приведен образец расторжения договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса.
Пять вопросов о новых правилах расторжения договоров аренды
Часть арендаторов получит право временно расторгать договоры аренды недвижимости без штрафов и необходимости оплаты неустоек, даже если они оговаривались в договоре.
Это положение входит в законопроект «О принятии неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции». Госдума 21 мая приняла этот законопроект во втором чтении.
Второе чтение — основное, в ходе третьего, которое пройдет в пятницу, 22 мая, суть законопроекта поменяться уже не может.
Кто сможет разрывать договор без штрафа
Упрощенный порядок выхода из арендных отношений получат не все компании, а только компании малого и среднего бизнеса, которые относятся к отраслям экономики, наиболее пострадавшим от распространения коронавируса.
К малому и среднему бизнесу относятся компании, в которых работает не более 250 человек, а годовая выручка не превышает 2 млрд руб. Госучастие в них не должно превышать 25%, доля иностранцев — не выше 49%.
Список отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, определяет правительство. Сейчас в нем около 30 отраслей, в том числе торговля непродовольственными товарами, гостиничный бизнес, туризм, авиаперевозки, кинотеатры, стоматологические клиники, музеи и зоопарки. Список не окончательный, правительство уже несколько раз его расширяло.
Арендаторы, подходящие под оговоренные в законе критерии, смогут расторгать договоры аренды всех типов коммерческой недвижимости — не только торговых центров, но и офисов, складов и т.п.
В каком случае можно расторгнуть договор без штрафов
Чтобы арендатор мог расторгнуть договор, должны выполняться несколько условий.
Если при заключении договора арендатор заплатил обеспечительный платеж, он остается у арендодателя. При этом арендодатель будет не вправе требовать от арендатора, разорвавшего договор, возмещение упущенной выгоды.
Как менялся законопроект между чтениями в Госдуме
В первоначальной версии законопроекта, которая была внесена в Госдуму правительством и принята в первом чтении, предлагалось дать право одностороннего отказа от аренды всем компаниям, в том числе крупным торговым сетям. Поправки о малом и среднем бизнесе не фигурировали в версии, которую профильный комитет Госдумы (по бюджету и налогам), загрузил в систему обеспечения законотворческой деятельности за час до заседания как рекомендованную к принятию.
Выступая на заседании парламента во время второго чтения законопроекта, глава комитета Андрей Макаров рассказал, что поправки в документу готовились до 4:30 утра.
Ко второму чтению исключили норму, согласно которой для одностороннего разрыва договора ежемесячные доходы арендатора должны сократиться более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта федерации. В документе также больше не упоминается условие, что арендатор до пандемии должен был исправно платить аренду.
Как отнеслись к новым правилам ретейлеры и владельцы недвижимости
Андрей Макаров, выступая на заседании Госдумы, назвал новую версию законопроекта сбалансированной. По его словам, он поддерживает законопроект, поскольку им в равной степени будут недовольны и арендаторы, и арендодатели. При этом документ, по мнению Макарова, решит проблемы малого бизнеса и граждан.
Управляющий директор Российского совета торговых центров (в него входят владельцы торговых центров «Гагаринский», «Невский центр», «Охта Молл», сети «Мега» и других) Олег Войцеховский считает, что государственное вмешательство в отношения арендатора и арендодателя приведет к снижению доверия между ними. При этом последний вариант законопроекта он называет «компромиссным» и «наиболее корректным». По словам Войцеховского, РСТЦ «интенсивно работал над вариантами поправок к законопроекту для снижения ущерба, который будет неизбежно нанесен отрасли и экономике страны в целом». «Мы рады, что большая часть наших предложений вошла в принятый текст», — говорит Войцеховский.
Ретейлеры считают принятые меры поддержки арендаторов недостаточными. По словам президента Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ) Артема Соколова, необходимо поддерживать весь непродуктовый ритейл вне зависимости от его размеров.
Финальная редакция законопроекта не решает проблем подавляющего большинства арендаторов, которые формируют значительное количество рабочих мест, говорит председатель президиума Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ) Сергей Беляков. Он напоминает, что 75% арендаторов торговых центров не относятся к малому и среднему бизнесу (МСП).
«Для арендаторов, не относящихся к МСП, возможности по сохранению фонда оплаты труда и вообще финансовой устойчивости без пересмотра арендных платежей в текущих условиях теперь очень ограничены», — добавляет Беляков. По его словам, от таких арендаторов зависит значительное количество контрагентов — поставщиков непродовольственных товаров и продуктов питания. «Можно ожидать серьезных проблем и у арендаторов (рестораторы, ритейл, вся сфера услуг), и у контрагентов этих компаний», — заключает Беляков.
Как новые правила повлияют на судебную практику
«Законопроект стал беспрецедентным вмешательством государства в договоренности предпринимателей. В период прошлых кризисов ничего подобного не было», — говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин. Несмотря на то что в последней редакции законопроект содержит более четкие условия для отказа от договора, он все равно вызовет новые судебные споры, прогнозирует адвокат. Шейкин полагает, что арендодатели могут спорить с тем, что арендатор до отказа от договора ненадлежащим образом обратился с предложением изменить ставку по аренде. «Не исключено также, что арендодатели в некоторых случаях будут ссылаться на злоупотребление правом и доказывать, что хотя арендатор формально и попадал под критерии лица, имеющего право на отказ, но в действительности от кризиса он не пострадал», — считает Шейкин.