два договора аренды на один объект судебная практика

Юридические услуги в Курске — Юрист Умеренков О.Н.

Юрист Умеренков Олег Николаевич

Арендодатель заключил несколько договоров аренды на один объект

25. Если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества не влечет недействительность этих сделок.

Обществом (арендатор) и компанией (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества. Регистрация данного договора приостановлена из-за наличия в ЕГРП информации о ранее заключенных и не прекращенных в установленном законом порядке договоров аренды этого имущества с третьими лицами.
Общество, ссылаясь на то, что сделка по предоставлению арендодателем имущества уже переданного им ранее в аренду иному лицу не соответствует требованиям действующего законодательства, обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора аренды недействительным.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда округа, решение суда первой инстанции отменено, заявленное обществом требование удовлетворено.

Кроме того, само по себе наличие в ЕГРП записей об обременении объектов недвижимости арендой по договорам, заключенным компанией и третьими лицами, не означает, что данные договоры действовали на момент заключения оспариваемого договора аренды с обществом, и не подтверждает факт заключения арендодателем нескольких договоров в отношении одной и той же вещи с разными лицами.
Между тем, в нарушение ст. 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций представленные компанией документы о расторжении договоров аренды с третьими лицами не исследовали и не дали им надлежащей оценки.

Определение Верховного Суда РФ от 24.10.2018 N 303-ЭС18-12573 по делу N А40-91725/17

Источник

Правовые последствия двойной сдачи в аренду одного и того же объекта недвижимости

Правовые последствия двойной сдачи в аренду одного и того же объекта недвижимости.

Еще несколько лет назад суды, придерживаясь единообразия применения законодательства Российской Федерации, признавали договор аренды недействительным, если один и тот же объект недвижимости ранее уже был передан во временное пользование другому лицу.

Показательным является подход судов Московского округа за период с 1999 по 2016 г. В указанный период суды признавали недействительным договор аренды, ссылаясь на наличие ранее заключенного договора аренды в отношении того же объекта.

В доктрине гражданского права многие авторы придерживаются точки зрения согласно которой изначальная невозможность исполнения влечет ничтожность договора. Эту позицию теоретически можно обосновать следующим образом. Недействительность последующего договора аренды может вытекать из изначальной невозможности исполнения обязательств арендодателя.

Однако приведенный подход о недействительности последующей аренды не учитывает в первую очередь нормы Гражданского кодекса РФ.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Так, в ст. 398 Гражданского кодекса РФ прямо указана ситуация двойной аренды и законодатель ясно устанавливает, что в подобном случае тот из арендаторов, кто получил владение, сохраняет за собой вещь. Другому же остается лишь требовать от арендодателя возмещения убытков.

Таким образом, Гражданский кодекс РФ никаким образом не дает возможности сделать вывод о недействительности второго договора аренды. Напротив, указывается на необходимость использования другим арендатором договорных средств защиты.

Об обязательности применения в подобном случае ст. 398 Гражданский кодекс РФ говорит также и высшая инстанция.

Так, согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, служащее объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Данная норма предусматривает специальный способ защиты прав арендатора, лишенного возможности использовать вещь, потому что ранее она была передана другому арендатору.

Следовательно, наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

К сожалению, многие суды до настоящего времени в ряде случаев продолжают игнорировать либо неверно толковать приведенные разъяснения и по-прежнему признают договоры аренды недействительными, ссылаясь на то, что объект аренды уже передан другому лицу.

Кроме того, в практике существует позиция судов, согласно которой договор аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, является незаключенным.

Признание договора незаключенным гораздо менее способствует защите интересов сторон, чем сохранение сделки. Так, незаключенность договора влечет за собой утрату кредитором тех средств защиты, которые содержались в договоре.

Источник

Два договора аренды на один объект судебная практика

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Может ли организация-арендодатель сдать в аренду часть одного помещения?
Могут ли две разные организации арендовать одно офисное помещение и иметь один и тот же юридический адрес?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендодатель вправе передавать в аренду части принадлежащего ему помещения.
По адресу такого помещения может быть зарегистрировано более одного юридического лица (включая самого арендодателя).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) О последствиях передачи в аренду одного и того же объекта недвижимости смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 04.12.2018 N 305-ЭС18-12573.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

«Говорят, а ты не слушай, говорят, а ты не верь. »: почему нижестоящие суды игнорируют правила о «двойной аренде»

В экономическом обороте нередко возникают ситуации, когда арендодателем заключены несколько договоров аренды с разными лицами, но в отношении одного и того же имущества (так называемая проблема «двойной аренды»). Очевидно, что в большинстве случаев арендаторы, узнавшие о наличии другого договора аренды этого же имущества, будут находиться в поиске средства защиты, которое позволит восстановить их нарушенные права.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Возникает закономерный вопрос: в чем причина такого расхождения практики нижестоящих судов с подходом высшей судебной инстанции? Кроется ли ответ исключительно в неправильном толковании позиции Пленума ВАС РФ судьями «на местах», или все же сами разъяснения не обладают признаком универсальности?

От ничтожности до возмещения убытков

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, подлежит удовлетворению иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если же за одним из покупателей уже произведена государственная регистрация перехода права собственности, то она сохраняется за ним, а другой — вправе защищать свои права иском к продавцу об убытках. Сегодня этот подход реализован в абз. 6-7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22.

«Одна вещь — одна аренда»?

Замечу, что с точки зрения эффективного функционирования экономического оборота признание правомерности передачи в аренду части объекта представляется верным решением. Но еще одна проблема кроется в распространенном подходе, согласно которому в аренду может быть передан только тот объект, который отражен в документах кадастрового учета. Так, при аренде земельных участков и других видов недвижимого имущества предмет аренды идентифицируется по информации, содержащейся в документах кадастрового, технического учета недвижимого имущества, а также в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такое понимание вытекает из п. 3 ст. 44 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в силу которого государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Верховный Суд РФ попытался смягчить такой подход, указав, что к адастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав ( « Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 года ). Конечно, по существу эта мера проблему не решает.

Примечательно, что в Определении Верховного Суда РФ от 04.12.2018 года № 305-ЭС18-12573, которое было упомянуто в начале настоящей статьи, этот вопрос также затронут. Экономколлегия Верховного Суда РФ заметила, что допустимо внесение в реестр нескольких записей об обременении на весь объект недвижимости в целом, если исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи). Соответственно, при наличии кадастрового паспорта на объект в целом, аналогичный документ в отношении части объекта не потребуется.

Критерий универсальности

Вернемся к урегулированию ситуации «двойной аренды». По общему правилу в конкуренции двух арендаторов преимущество получает тот из них, кто получил владение объектом аренды, если объект не передан, — тот, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск (ст. 398 ГК РФ).

Почему этот подход не универсален? Приведу два примера.

Вывод

Будет справедливым отметить, что многообразие складывающихся между субъектами гражданского оборота правоотношений не позволяет помыслить все без исключения потенциальные модели таких отношений. Поэтому идея разрешения проблемы «двойной аренды» обращением к правилу ст. 398 ГК РФ, безусловно, не отвечает критерию универсальности. Но этот подход — «меньшее из зол» в сравнении с практикой признания договора аренды, заключенного при наличии другой, ранее заключенной аренды в отношении того же имущества, ничтожной сделкой. Кроме того, предложенное урегулирование ситуации «двойной аренды» максимальным образом приближено к практике разрешения споров о «двойной продаже», что логично.

Хочется надеяться, что нижестоящие суды в полной мере позитивно воспримут эту, к слову сказать, сформированную уже более шести лет назад позицию ВАС РФ. В результате этого в судебной практике должны перестать встречаться судебные акты нижестоящих судов, в которых проведена устаревшая на сегодня идея недопустимости наличия нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех же объектов.

Источник

Дело о двойной аренде выиграно, но с ощущением легкой недосказанности

Это дело тянется с давних пор и даже успело пару раз промелькнуть на этом сайте. Впрочем, обо всем по порядку.

Вступление. ООО «РиалТорг» пользовалось нежилым помещением в г. Москве на основании договора субаренды. Однако в какой-то момент собственник расторг договор с основным арендатором из-за неуплаты, в силу чего прекратил свое действие и договор субаренды с «РиалТоргом». Последний не растерялся и обратился к собственнику с требованием о заключении договора в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Но собственник этого делать не пожелал, а потом и вовсе продал помещение предпринимателю Бойко И.А.

Правда в процессе всплыл один интересный факт: Бойко уже сдал помещение в аренду, а арендатор передал его в субаренду «Магниту» (АО «Тандер»). И ритейлер вполне успешно им владеет и пользуется.

Имеет ли это значение для исковых требований «РиалТорга» о понуждении заключить договор? Еще какое! В этом случае удовлетворение его иска не приведет к защите нарушенного права, так как даже в случае заключения договора аренды с «РиалТоргом» вторая аренда+субаренда (с «Магнитом») никуда не денется, как не денется и сам «Магнит» из помещения. А как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендатор, не имеющий владения имуществом, в отношении которого заключены несколько договоров аренды, может претендовать только на возмещение убытков. То есть, обязав Бойко заключить с «РиалТоргом» договор аренды, суды никак не помогут последнему в получении самого помещения. Максимум что у него останется на руках – это сам заключенный договор, от которого в такой ситуации смысла маловато.

(В нашей практике такой вывод уже делался судами в деле № А79-443/2013).

Тем не менее, суд эти обстоятельства совершенно не смутили, и он удовлетворил требование о понуждении к заключению договора в полном объеме. Вышестоящие инстанции оставили данное решение в силе.

Промежуточный спор: так как Бойко исполнять решение не торопился, «РиалТорг» пошел взыскивать с него астрент. Подробно останавливаться на этом моменте не буду, так как заметка по нему уже публиковалась (здесь).

Акт 2: оспаривание (дело № А40-142102/2017). Как уже было сказано, «Магнит» сидел в помещении на основании зарегистрированного договора субаренды и никаких трудностей для себя не прогнозировал. А зря! Поняв, что висящие в ЕГРП обременения в виде аренды+субаренды будут препятствием для регистрации своего договора (ну, когда он в конце концов будет заключен), «РиалТорг» пошло признавать договоры аренды и субаренды недействительными. Само собой, по универсальной конструкции: ст. 10+168 ГК РФ.

(На самом деле висящая в ЕГРП аренда+субаренда ничуть не помешала бы регистрации второй аренды в силу того же пункта 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Но для этого скорее всего пришлось бы просудиться с упорным Росреестром, а кому оно нужно?)

Несмотря на размахивание перед носом судьи распечатанным экземпляром несчастного 73-го Пленума, требования «РиалТорга» были удовлетворены, а договоры аренды и субаренды признаны ничтожными. С обоснованием суд особо не заморачивался:

Поскольку вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для настоящего дела решением Арбитражного суда города Москвы от 01.10.2015г. по делу № А40-28789/14 суд обязал Собственника помещений заключить с ООО «Риалторг» договор аренды … на условиях договора аренды № КВ-А-04/11 от 25.07.2011г., предоставленного ранее по договору субаренды во временное владение и пользование истцу, суд приходит к выводу, что предоставление во владение новому арендатору, а в последующем м субарендатору арендуемого истцом помещения, фактически лишило последнего права владения и пользования указанным помещением.

Кроме того, наличие нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех помещений не соответствует требованиям ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляция и кассация не увидели основания для отмены этой «красоты».

Лирическое отступление: я как-то сидел и думал – ну ведь просто не может такого быть, чтобы московские арбитражи не были знакомы или прямо игнорировали указания Пленума № 73. Может быть в этом есть определенный сакральный смысл? Может увидев, что в деле № А40-28789/2014 вынесено фактически бесполезное для истца решение, суды попытались таким образом исправить ошибку своих коллег и все же восстановить право «РиалТорга»? Или все-таки может.

Акт 3: Верховный Суд. Естественно Бойко и «Магнит» обратились в ВС РФ. Честно говоря, надежды особо не испытывали – все знакомы с процентом передачи дел в СКЭС. Тем большим сюрпризом стало, когда такая передача все же состоялась.

Ну и окончательное удовлетворение принесло определение ВС РФ, отменившее все судебные акты и отказавшее в иске полностью.

Но вот полный текст этого определения лично у меня вызывал недоумение.

Что ожидалось: ссылка на пункт 13 Пленума № 73 и на иную аналогичную практику, вывод, что наличие договоров аренды и субаренды никак не препятствует истцу заключить свой договор аренды (во исполнение решение суда), надлежащим образом его зарегистрировать и далее вести спор о убытках, неустойке за непередачу помещения и т.д., в силу чего никаких признаков ничтожности сделок не усматривается. То есть позиция, основанная исключительно на правильном применении закона.

Что получили: четыре вывода по фактическим (!) обстоятельствам спора:

1) при заключении договоров аренды и субаренды с «Магнитом» решение суда о понуждении еще не вступило в законную силу, а, следовательно, признаков злоупотребления не усматривается;

2) ст. 618 ГК РФ не предоставляет бывшему субарендатору, встающему на место арендатора, преимущественного права, а, значит несмотря на решение о понуждении «РиалТорг» не имел какого-либо приоритета перед новым арендатором;

3) так как в деле № А40-28789/2014 суды только обязали Бойко заключить договор, но не обязали Росреестр его зарегистрировать, то все действия должны осуществляться по общей схеме: подписание договора, обращение в регистрационный орган. Но поскольку отсутствует даже сам подписанный договор между Бойко и «РиалТоргом», то признание существующих договоров аренды и субаренды не повлечет восстановления нарушенного права (?);

4) решение по делу № А40-28789/2014 отменено по новым обстоятельствам решением АС ГМ от 28.04.2018 по делу N А40-98071/2017 признано недействительным дополнительное соглашение, которым был установлен срок действия договора субаренды 9 лет, вместо 3 лет.

Начну с последнего вывода и сразу задам риторический вопрос – это вообще нормально, что вторая кассация (!) ссылается на обстоятельства, происшедшие уже после принятия всех вступления в силу обжалуемых судебных актов?

По первому и второму выводу вопросов в принципе нет, и они даже могут стать полезными для формирования судебной практики (хотя возможно такие мысли уже высказывались).

А вот третий вывод расписан как-то скомкано. Что хотел сказать ВС? Что заключенному и зарегистрированному договору аренды (и суберанды) не может быть противопоставлено одно лишь обязательство лица по заключению договора без самого договора, поэтому эта ситуация в принципе не может считаться «двойной арендой» и, соответственно, не подлежит регулированию в соответствии с пунктом 13 Пленума № 73? А почему бы тогда не дать более подробное обоснование и четкие выводы? Или тут скрыт какой-то иной смысл?

И последнее – ГДЕ пятый вывод: что даже при наличии подписанного и зарегистрированного договора между Бойко и «РиалТоргом», существующие договоры аренды+субаренды все равно не являются ничтожными? Без этого вывода появляется возможность толковать третий вывод методом «от обратного»: мол при отсутствии подписанного договора, существующие не являются ничтожными, а вот при наличии…

Ведь совсем недавно в Определении от 04.12.2018 N 305-ЭС18-12573 по делу № А40-91725/2017 Верховный Суд РФ не постеснялся сделать такой вывод со ссылкой на Пленум №73. И то, что наличие одной записи об аренде в ЕГРП не мешает внесению другой, тоже лишний раз обозначил. Чем принципиально отличаются данные споры?

Вот и получается, что спор выигран, а осадочек какой-то остался.

Источник