гражданский кодекс акт приема передачи имущества
Акт приема-передачи при продаже участка и дома
Собираюсь продавать участок с домом на нем в Подмосковье. Как себя обезопасить, если покупатели после регистрации договора купли-продажи откажутся подписывать акт приема-передачи? Допустимо ли в договор купли-продажи вписать пункт о том, что данный договор одновременно считается и актом приема-передачи, а покупатели ознакомлены с общим состоянием покупаемого имущества и претензий не имеют?
По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 458 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:
— вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
— предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.
Для купли-продажи недвижимости закон предусматривает специальные правила.
Так, согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.
Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Таким образом, закон предусматривает составление отдельного документа, подтверждающего факт передачи недвижимости (в данном случае домовладения – земельный участок с находящимся на нем домом) продавцом покупателю (передаточный акт) в указанный в договоре срок и ответственность в случае уклонения от его подписания. Если проблем по передаче недвижимости покупатель разумно предвидеть не может, то, конечно же, лучше так и оформить такую передачу. При этом в договоре предусмотреть обязанность покупателя принять домовладение в определенный срок путем подписания «Передаточного акта» и ответственность за уклонение покупателя от его подписания в указанный в договоре срок в виде штрафа и возмещения убытков в полном объем сверх штрафа (см. гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» ГК РФ и выберите подходящий для вас способ: неустойка, удержание вещи, задаток и т. д.).
Во избежание «недоразумений» можно поступить следующим образом: подписать договор и до подачи документов на регистрацию перехода права собственности оформить фактическую передачу «товара» (передать ключи, документацию, обеспечить покупателю реальный доступ и т.д.) и подписать передаточный акт, затем вместе с договором подать в Росреестр.
Но если «товар» фактически принят (см. выше) или, во всяком случае, с передачей недвижимости покупателю препятствий нет, то условие о передаче недвижимости можно включить в договор отдельным разделом (закон не содержит запрета): «недвижимость» передана покупателю до подписания договора, претензий по состоянию земельного участка и дома, работе коммуникаций нет, наличие подключений водо-, газо-, теплоснабжения и водоотведения подтверждается, вся документация (проект, квитанции и т. д.), комплект ключей от ворот, входных дверей, дверей комнат покупателю переданы и т.д.
Иногда в Росреестре незаконно, но требуют «выделить» передаточный акт в отдельный документ, и такое требование можно оспорить в суде.
Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Комментарий к ст. 556 ГК РФ
1. Обязанность продавца по договору продажи недвижимости включает в себя обязанность передать недвижимость покупателю и перенести на него право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.
2. Передаточный акт не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора продажи недвижимости. Его наличие или отсутствие не влияет на заключенность и действительность договора.
Передаточный акт не выступает также в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 коммент. ст.).
3. Согласно ст. 17 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость представление передаточного акта не является обязательным. Соответственно, передача недвижимости (подписание передаточного акта) может происходить как до, так и после такой регистрации.
4. В момент вручения недвижимого имущества (подписания передаточного акта) обязательство продавца по передаче недвижимого имущества считается исполненным (абз. 2 п. 1 коммент. ст.). Данное правило является общим и может быть изменено законом или договором.
Использование законодателем в рамках абз. 2 п. 1 коммент. ст. фикции исполнения («считается») позволяет придать вручению (подписанию передаточного акта) правовые последствия. Прежде всего они связаны с переходом рисков. В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК, если иное не предусмотрено договором, с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества. Поскольку § 7 гл. 30 не содержит специальных правил относительно момента перехода риска, положения п. 1 ст. 459 ГК подлежат применению и к договору продажи недвижимости.
5. Логическим продолжением указанного выше правила являются нормы абз. 3 п. 1 коммент. ст. Ведь если подписание передаточного акта считается исполнением, то уклонение от его подписания следует рассматривать как уклонение от исполнения. Соответственно, уклонение продавца от подписания передаточного акта считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество и дает покупателю возможность предъявить требования, указанные в п. 1 ст. 405 и ст. 463 ГК. Уклонение покупателя от подписания передаточного акта считается отказом от принятия недвижимости, вследствие чего продавец вправе воспользоваться способами защиты, предусмотренными п. 2 ст. 406 и п. 3 ст. 484 ГК.
Судебная практика по статье 556 ГК РФ
Признавая решение инспекции в указанной части законным, суд апелляционной инстанции, учитывая документы Росреестра, руководствуясь положениями статей 39, 271, 388 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 131, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исходил из того, что спорное имущество передано покупателю по актам приема-передачи от 26.09.2015 и 11.11.2015, государственная регистрация перехода права собственности состоялась 02.10.2015, 17.11.2015 и 19.11.2015, при этом обязательство по оплате приобретенного имущества исполнено в полном объеме 06.10.2015 и 25.11.2015, что свидетельствует о фактическом исполнении данных договоров в III и IV кварталах 2015 года.
Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 218, 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разъяснениями, приведенными в пунктах 56, 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд апелляционной инстанции и поддержавший его выводы суд округа, с учетом установленных по делу обстоятельств, в том числе судебными актами по делам N А54-581/2016, N А54-3954/2017, которыми признаны незаконными действия управления по внесению в ЕГРП записей о праве собственности общества, а также действия по исключению из ЕГРП записей о регистрации права собственности Мимоглядова В.Н. на спорные объекты, признав подтвержденным факт заключения с истцом договора купли-продажи от 11.11.2015 в установленной законом форме, фактическую передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по акту приема-передачи, надлежащее исполнение договора купли-продажи обеими сторонами сделки, в том числе добросовестное (своевременное и в полном размере) осуществление оплаты по договору покупателем, своевременное обращение за государственной регистрацией права собственности, проведение такой регистрации уполномоченным органом, признав общество недобросовестным приобретателем спорных объектов, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Мимоглядовым В.Н. требований.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 12, 131, 224, 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и учтя разъяснения, изложенные в абзаце третьем пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суды отказали в удовлетворении требований, указав на ненадлежащий способ защиты нарушенного права, учитывая, что требование об обязании ответчика передать истцу здание заявлено не было.
Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, установив, что спорный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости и сторонами фактически исполнены обязательства, предусмотренные данным договором, однако предприниматель до настоящего времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, руководствуясь положениями статей 307, 420, 431, 450, 452, 551, 554, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска, отказав в удовлетворении требований предпринимателя.
При указанных обстоятельствах, подтверждающих наличие между сторонами обязательства по купле-продаже будущей вещи, разделу его помещений с передачей спорного помещения истцу в соответствии с заключенным договором, а также принимая во внимание устранимый характер недостатков выполненных работ истцом, суды первой и кассационной инстанций на основании положений статей 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили требование истца.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 131, 218, 309, 310, 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», пунктами 59, 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд признал, что агрокомплекс вправе требовать от общества в судебном порядке исполнения обязанности по передаче земельного участка и государственной регистрации соответствующего перехода права собственности, поскольку общество уклоняется от исполнения названной обязанности и от обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации к обществу перехода права собственности на земельный участок; данное требование перешло к обществу по ряду договоров цессии, не признанных в установленном порядке недействительными сделками; плата за уступленное требование внесена; на земельный участок не обращено взыскание; в связи со сменой собственника земельного участка не прекратится его обременение ипотекой; суд не усмотрел в действиях сторон спора признаков злоупотребления правом, а также причинения вреда банку; при заключении договора цессии от 03.12.2015 у истца имелась возможность узнать о наличии обременения земельного участка ипотекой, зарегистрированной 03.09.2015; препятствий для обращения взыскания на земельный участок по иску банка в рамках настоящего дела судом не установлены, в связи с чем удовлетворил иск.
Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался статьями 209, 218, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разъяснениями, изложенными в пунктах 52, 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходил из того, что по условиям пункта 5.1 договора купли-продажи стороны договорились зарегистрировать переход права собственности на недвижимые объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним после выполнения покупателем (обществом) пункта 4.2 договора. Суд установил, что истцом не исполнено обязательство, предусмотренное пунктом 4.2 договора, предусмотренная условиями договора оплата в полном объеме не произведена.
Разрешая первоначальные исковые требования, суды, руководствуясь положениями пунктов 1, 3 статьи 551, абзацем 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установив факт уклонения ООО «Росстройком» от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на имущество, проданное ОАО «Курские электрические сети» по договору купли-продажи N 101/юр от 30.12.2013, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска.
Отказывая в удовлетворении требований, суды, придя к выводу по результатам анализа условий договора и оценки имеющихся в материалах дела доказательств об уклонении покупателей от исполнения обязанности по принятию имущества и отсутствии в связи с этим в спорный период со стороны общества просрочки по передаче покупателям предмета договора купли-продажи, руководствуясь статьями 330, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации не усмотрели оснований для взыскания пени.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 314, 329, 330, 333, 401, 456, 463, 457, 549, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исходили из того, что примененная истцом к ответчику неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о начислении неустойки в размере 100 000 руб. и удовлетворили требование истца в указанной части.
Руководствуясь статьями 167, 554, 556, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, приняв во внимание установленные при рассмотрении дела N А05-4012/2012 обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что поскольку договор купли-продажи от 14.04.2013 не исполнен, имущество фактически не передано предпринимателю Панову А.М., оснований считать его законным владельцем электрических сетей не имеется.
Статья 556 ГК РФ. Передача недвижимости (действующая редакция)
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Комментарий к ст. 556 ГК РФ
1. Основанием для передачи недвижимости покупателю является передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт такой передачи. Под передаточным актом или иным подобным документом следует понимать составленный на материальном носителе документ, являющийся, как правило, приложением (неотъемлемой частью) к договору продажи недвижимости, содержащий сведения о передаваемом недвижимом имуществе, сведения о субъектах договора продажи недвижимости и указание на факт такой передачи. Передаточный акт или иной подобный документ подписывается обеими сторонами, и с момента подписания этого акта и непосредственного вручения продавцом недвижимого имущества покупателю взаимные обязанности продавца и покупателя по передаче и приемке недвижимого имущества считаются исполненными.
В случае если одна из сторон уклоняется от подписания передаточного акта, такое уклонение считается уклонением от исполнения обязательств по договору.
Если на основании передаточного акта покупатель принял недвижимое имущество, не соответствующее условиям договора (например, договор продажи жилого помещения предусматривал, что жилое помещение передается с поведенным в нем капитальным ремонтом, а на самом деле было передано покупателю жилое помещение без такового ремонта), то продавец несет перед ним за такую передачу ответственность, то есть он обязан возместить ему причиненные убытки.
2. Судебная практика:
— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2014 N Ф08-7770/14 по делу N А01-2371/2013;
— Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 02АП-6100/14;
— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 01АП-5905/14;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 N 15АП-14123/2013;
— Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.10.2014 N Ф10-4438/12 по делу N А54-1342/2010;
— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2014 N Ф06-15586/13 по делу N А55-10763/2010;
— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 N Ф04-10351/14 по делу N А67-7710/2013;
— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 N 11АП-12160/14;
— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.09.2014 N Ф05-9731/14 по делу N А40-146434/2013;
— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.09.2014 N Ф09-5765/14 по делу N А50-17142/2013;
— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 N 12АП-4763/14;
— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 N 04АП-5743/12;
— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 N 05АП-4163/12;
— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 N 17АП-14026/2011-ГК;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 15АП-1309/2009;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2008 N 15АП-4895/2008;
— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2012 N Ф03-3469/12 по делу N А51-18431/2011.
Энциклопедия судебной практики. Купля-продажа. Передача недвижимости (Ст. 556 ГК)
Энциклопедия судебной практики
Купля-продажа. Передача недвижимости
(Ст. 556 ГК)
1. Общие вопросы передачи недвижимости
1.1. Стороны не вправе предусмотреть иной порядок передачи недвижимого имущества, нежели предусмотренный ст. 556 ГК РФ
Как гласит пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, законодатель установил специальные требования к тому, как должно быть передано недвижимое имущество в собственность. Данная норма императивна и не подлежит изменению сторонами. Недвижимое имущество считается переданным в соответствии с установленными правилами только в случае подписания сторонами акта приемки-передачи или иного документа о передаче, подтверждающего исполнение договора купли-продажи. Сам договор купли-продажи земельного участка таковым документом не является.
Исходя из изложенного, моментом исполнения сделки купли-продажи недвижимого имущества будет передача имущества в установленном порядке, с момента подписания сторонами сделки акта приема-передачи имущества (земельного участка).
1.2. Если продавец не передал покупателю недвижимое имущество, последний вправе в иске соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.
Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности, обязанности продавца передать недвижимость.
В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности.
Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 статьи 12 Кодекса, статья 398 Кодекса) и о регистрации перехода права собственности.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12, статья 398 Гражданского кодекса РФ) и о регистрации перехода права собственности.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.
Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.
1.3. Если договором купли-продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности на нее не зависит от ее передачи продавцом, сохранение последним владения этим имуществом не препятствует удовлетворению иска покупателя о регистрации перехода права
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Договором продажи недвижимости может быть предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект. В этом случае сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для государственной регистрации перехода права.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
1.4. Само по себе наличие или отсутствие факта передачи недвижимого имущества не является препятствием к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на него
Вопреки доводам апелляционной жалобы, само по себе наличие либо отсутствие факта передачи объекта недвижимости от одной стороны сделки другой (ст.556 ГК РФ) препятствием к осуществлению государственной регистрации права собственности не является.
1.5. К требованию о передаче имущества по договору купли-продажи в порядке ст. 556 ГК РФ применяется общий срок исковой давности
Заявление стороной договора купли-продажи недвижимости требования о передачи имущества и государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи в порядке статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов защиты гражданских прав.
Исходя из системного толкования положений статей 195, 196 и 208 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанному требованию применяется общий срок исковой давности.
2. Момент передачи недвижимого имущества
2.1. Передача недвижимости может состояться и после государственной регистрации перехода права собственности
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 указанной статьи).
Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса определяет, что если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.
Положения статей 551, 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность передачи недвижимого имущества после государственной регистрации права собственности на него.
По смыслу ранее приведенных положений ст.ст. 454, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что передача недвижимости должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности, а передача недвижимости до государственной регистрации не является обязательной.
Внимание
Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу. В приведенных позициях (п.п. 2.1 и 2.2) суды разошлись во мнении по вопросу, обязательно ли передача недвижимого имущества должна предшествовать государственной регистрации перехода права собственности на него. Обращаем внимание, что подхода, отраженного в п. 2.1, придерживались Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ.
2.2. Передача недвижимого имущества покупателю должна предшествовать государственной регистрации перехода права собственности
Заключение договора в письменной форме и передача покупателю недвижимого имущества, а также оплата за приобретенное имущество являются необходимыми действиями сторон по договору для последующей регистрации перехода к приобретателю права собственности на имущество.
Заключение договора в письменной форме и передача покупателю недвижимого имущества, а также оплата за приобретенное имущество являются необходимыми действиями сторон по договору для последующей регистрации перехода к приобретателю права собственности на имущество.
3. Акт приема-передачи недвижимости
3.1. При подписании сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества презюмируется исполнение продавцом обязанности передать имущество покупателю
Исходя из статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при подписании акта приема-передачи имущества презюмируется исполнение продавцом обязанности передать имущество покупателю. Однако это не лишает заинтересованную сторону права при возникновении спора относительно передачи имущества и при наличии нескольких актов приема-передачи одного и того же имущества разным лицам представлять иные доказательства в подтверждение либо опровержение передачи объекта.
Исходя из статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при подписании акта приема-передачи имущества презюмируется исполнение продавцом обязанности передать имущество покупателю. Однако это не лишает заинтересованную сторону права при возникновении спора относительно передачи имущества и при наличии нескольких актов приема-передачи одного и того же имущества разным лицам представлять иные доказательства в подтверждение либо опровержение передачи объекта.
3.2. Момент перехода права собственности на недвижимость определяется датой подписания акта приема-передачи
Довод жалобы о том, что истец фактически пользуется квартирой, что свидетельствует об ее передаче, отклоняется судом апелляционной инстанции, как противоречащий условиям договора и требованиям ст.556 Гражданского кодекса РФ, определяющим обязанность подписания сторонами акта о передаче квартиры, поскольку момент перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю определяется датой подписания акта приема-передачи.
В соответствии с предварительным договором купли-продажи и требованиям ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющим обязанность подписания сторонами акта о передаче квартиры, поскольку момент перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю определяется датой подписания акта приема-передачи.
3.3. Акт приема-передачи недвижимости может быть подписан представителями сторон по доверенности
При разрешении спора суд первой инстанции, учитывая вышеуказанные положения закона и разъяснения Пленума, установил, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи квартиры. Обязательства сторон надлежащим образом исполнены, расчеты между сторонами произведены, спорная квартира фактически передана Я.С.Г. по акту приема-передачи во владение Г.С., который владеет и пользуется ею на протяжении десяти лет.
При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что обязательство продавца по передаче недвижимого имущества исполнено не было, нельзя признать правильным.
Удостоверенная нотариусом копия доверенности на имя К.Н.Н. соответствует приведенным положениям закона и является допустимым доказательством, подтверждающим полномочия К.Н.Н. на подписание от имени Я.С.Г. акта приема-передачи квартиры.
Как следует из содержания указанной доверенности, выданной Я.С.Г. на имя К.Н.Н., последний наделен правом на заключение договора купли-продажи спорной недвижимости и подписание акта приема-передачи.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры был фактически исполнен продавцом. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю, которой выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Квартира фактически передана истцом во владение ответчиков. Ответчики постоянно проживают в спорной квартире, зарегистрированы в ней.
3.5. Отсутствие передаточного акта не влечет недействительности договора купли-продажи недвижимости
Отсутствие подписанного документа о передаче В.В.А. приобретенного имущества в силу ст. 556 ГК РФ не влечет за собой недействительности договора и истребования имущества у его законного владельца.
3.6. Договор купли-продажи недвижимости может выступать одновременно актом приема-передачи, если стороны указали в нем на передачу покупателем и принятии продавцом недвижимого имущества
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат.
Передача продавцом и принятие покупателем объекта недвижимости вместе с ключами, платежными книжками за коммунальные платежи и иные услуги осуществлена 9 февраля 2015 года (пункт 9 договора, который одновременно считается актом приема-передачи указанного объекта недвижимости). Стороны договорились, что с момента подписания договора купли-продажи условия договора считаются выполненными полностью. Финансовых, имущественных и неимущественных претензий не имеется.
Договором определено, что продавец передал, а покупатель принял квартиру, пригодную для проживания. Качественное состояние отчуждаемого имущества покупателем проверено и принимается в том состоянии, которое имеется к моменту его передачи и согласовано сторонами. Настоящий договор одновременно является и передаточным актом.
Согласно договору, продавец передал, а покупатель принял указанную в договоре недвижимость. Квартира находится в хорошем техническом состоянии. Качество передаваемой недвижимости соответствует всем показателям, достигнутым при заключении настоящего договора.
Продавец осуществил фактическую передачу недвижимости в день подписания договора, имеющего одновременно силу передаточного акта.
Из материалов дела следует, что между М.Н.П. (продавец) и Г.В.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по которому продавец передает в собственность покупателя квартиру, а покупатель принимает объект и оплачивает его стоимость в порядке, установленном настоящим договором. На момент подписания настоящего договора в указанной квартире зарегистрирована М.Н.П. Стоимость квартиры по договоренности сторон составляет _ рублей. Оплата стоимости квартиры произведена покупателем продавцу в полном объеме в момент подписания настоящего договора. Продавец передает объект покупателю в момент подписания настоящего договора, который по согласованию сторон одновременно будет иметь силу акта приема-передачи. С момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче отчуждаемого объекта покупателю считается исполненной.
Согласно Договору передача указанной доли продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту. Стороны договорились передаточный акт не составлять, договор одновременно считать документом на передачу доли.
Из договора следует, что покупатель удовлетворен техническим состоянием квартиры, установленным путем внутреннего и внешнего осмотра до подписания настоящего договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено, не обнаружено. По соглашению сторон, настоящий договор имеет силу акта приема-передачи квартиры. Продавец передал, а покупатель принял спорную квартиру. Стороны друг к другу претензий не имеют.
3.7. Акт приема передачи недвижимости, в котором содержится дата передачи имущества ранее заключения договора, не свидетельствует о недействительности сделки купли-продажи
Пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Поскольку акт приема-передачи является одним из доказательств исполнения договора купли-продажи, сам по себе акт приема передачи спорного земельного участка, в котором содержится дата передачи имущества ранее заключения договора купли-продажи, не свидетельствует о недействительности сделки купли-продажи.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.