группировка задолженности по ипотечным жилищным кредитам по срокам задержки платежей
Исследование: в структуре просрочки по ипотеке выросла доля строящегося жилья
Просроченная ипотечная задолженность по кредитам на покупку строящегося жилья увеличивает свой вес в общей структуре просроченных ипотечных долгов. По итогам января — апреля 2021 года в целом по России ее доля выросла на 0,5 процентного пункта, до 9,3%. В ряде регионов прирост составил 16 п. п., приблизившись к критичной отметке в 29%. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистической информации Банка России и данных «ДОМ.РФ».
В целом по стране объем просроченной задолженности по кредитам под залог договоров долевого участия (ДДУ) на 1 мая 2021 года составил 6,99 млрд рублей, прирост с начала года составил 1,2%, или 11% по сравнению с годом ранее. В структуре общей ипотечной просроченной задолженности доля проблемных кредитов под залог ДДУ увеличилась на 0,5 п. п. с начала года, или на 1 п. п. в годовом исчислении, с 8,3% до 9,3%.
«Прирост доли просроченных ипотечных кредитов под залог ДДУ говорит о повышении рисков в ипотечном кредитовании. Банки, стремясь нарастить портфели по программам льготного ипотечного кредитования, несколько ослабили требования к заемщикам, — прокомментировал генеральный директор коллекторского агентства «Долговой консультант» Денис Аксенов. — Теперь эти заемщики, не справившись с финансовым бременем, не платят по кредитам. Если строительство многоквартирного дома не остановлено, то даже при отсутствии средств заемщик может выйти из этой ситуации путем уступки права требования по ДДУ. С учетом роста цен на недвижимость эта операция может оказаться прибыльной, если не ждать, пока банк начислит миллионные штрафы за просрочку».
Аксенов отмечает, что рост просроченной ипотеки по ДДУ в структуре общей просроченной задолженности напрямую зависит от темпов ввода жилья в эксплуатацию: чем больше квадратных метров застройщики сдают, тем меньше должны быть объемы просроченной задолженности по ДДУ.
«И хотя некоторые проблемные заемщики не спешат оформлять право собственности на готовую квартиру, как правило, в течение полугода-года этот процесс неизбежно завершается. Текущая ситуация формируется вне тренда прошлых лет: количество введенных метров сокращается, размер просроченной задолженности растет. Это происходит потому, что количество ипотечных сделок на первичном рынке за период действия льготной программы резко увеличилось», — резюмирует эксперт.
Банк России зафиксировал рекордный объем просроченной ипотеки
На 1 ноября 2020 года, по последним доступным данным, на балансах российских банков скопились просроченные ипотечные кредиты на сумму 71,1 млрд руб., что является рекордным показателем за всю историю жилищного кредитования в стране. Объем рублевых «плохих кредитов» увеличился за год на 11%, составив 0,8% в ипотечном портфеле. Соответствующие данные опубликованы на сайте Банка России.
Доля просроченных валютных кредитов на жилье на 1 ноября 2020 года составила 7,3 млрд руб. — данный показатель на 10% ниже, чем в аналогичный период прошлого года. При этом «плохие кредиты» в иностранной валюте занимают более 39% портфеля, следует из материалов регулятора.
34% просроченных ипотечных ссуд в рублях приходится на Центральный федеральный округ, следует из материалов ЦБ. На втором месте — Приволжский ФО с 15%, на третьем — Сибирский ФО с 12%. Больше всего «плохих ипотечных долгов» в Москве — 11,3 млрд руб., Московской области — 6,8 млрд руб., Краснодарском крае — 3 млрд руб., Петербурге — 2,98 млрд руб, Тюменской области — 2,9 млрд руб. и Красноярском крае — 2,6 млрд руб.
За год ипотечный портфель российских банков увеличился на 22%, следует из материалов ЦБ, за последний месяц — 3,4%. Его объем — 8,86 трлн руб. Доля просроченных кредитов не меняется с февраля и составляет 0,8%.
Банк России следит за ситуацией на рынке ипотечного кредитования и ростом цен на жилье, но пока не видит проблем с обеспеченностью кредитов и рисков возникновения пузыря, заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Она отметила, что ипотечное кредитование в последние месяцы активно развивается благодаря снижению ключевой ставки и реализации льготной ипотечной программы, но рисков финансовой нестабильности нет.
Господдержка ипотеки обернулась ростом неплатежей
Прирост просроченной задолженности по ипотеке на строящееся жилье за шесть месяцев 2020 г. составил 80% от прироста за весь прошлый год. Госпрограмма ипотечного кредитования на первичном рынке может еще больше ускорить накопление проблемных кредитов, объем которых к декабрю текущего года может превысить 7 млрд руб. К таким выводам пришли в коллекторском агентстве «Долговой консультант», проанализировав данные Банка России.
По данным Банка России, просроченная задолженность по кредитам, выданным под залог прав требования по договорам долевого строительства (ипотека на первичном рынке жилья), по итогам первого полугодия 2020 г. выросла на 541 млн, превысив 6,3 млрд руб. Для сравнения: за 12 месяцев 2019 г. прирост составил 610 млн руб., отмечают в коллекторском агентстве. Максимальный прирост просроченных ипотечных кредитов за первое полугодие зафиксирован в Калмыкии, Крыму и Севастополе.
Рост неплатежей по ипотеке на первичном рынке связан сразу с двумя факторами: льготной ипотекой, когда привлекательные процентные ставки перевешивают риски для заемщика, и срывами сроков сдачи в эксплуатацию домов. «Для ипотеки на строящееся жилье 7 млрд руб. просроченной задолженности не такая уж значительная цифра, – говорит генеральный директор «Долгового консультанта» Денис Аксенов. – Однако здесь важен социальный аспект, так как срывы сроков сдачи объектов недвижимости вызывают рост напряженности у заемщиков. Когда заемщику нужно платить по кредиту, а жить еще негде, ситуация еще больше обостряется. Этот вид ипотеки всегда был связан с высоким риском возникновения просроченных платежей, а сейчас, когда кредитование на первичном рынке выходит на первое место, именно оно и будет ускорителем роста просроченной задолженности в ипотеке».
Кому доступна ипотека с низким начальным взносом
В Центробанке рост неплатежей по ипотеке критическим не считают. «Опережающий индикатор риска – коэффициент выхода в первую просрочку – как в ипотечном, так и в потребительском сегменте кредитования показывает тенденцию к улучшению. Так, в ипотечном сегменте доля ранних просрочек упала с пика в 9,8% в начале мая до 5,1% в середине июля. Таким образом, качество кредитов стабилизировалось на уровне до начала пандемии», – отмечают в ЦБ.
Как пояснили «Ведомостям» в пресс-службе регулятора, «государственные программы субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам предназначены для повышения доступности ипотечного кредитования для населения». При этом «по кредитам с первоначальным взносом менее 20% действуют надбавки к коэффициентам риска, которые стимулируют банки предоставлять кредиты заемщикам с невысоким уровнем долговой нагрузки, а также позволяют сформировать у банков буфер капитала для покрытия возможных потерь по таким кредитам», – подчеркнули в ЦБ.
В то же время в Минфине все больше беспокоятся о возможности возникновения пузыря на рынке ипотеки из-за льготной программы, запущенной в апреле. О такой опасности, в частности, заявил замминистра финансов Алексей Моисеев в конце июля. «Мы рискуем надуть пузырь на этом рынке среди людей, которые недостаточно платежеспособны для того, чтобы ипотеку брать», – пояснил он. По оценкам Минфина и Дом.РФ, которые привел замминистра, сейчас ипотека по силам немногим более чем половине россиян. «Это максимум. Это даже если ставка будет 0%. Люди просто не смогут вернуть тело кредита», – подчеркнул Моисеев.
Между тем в июне банки оформили почти на треть больше ипотечных кредитов, чем годом ранее, подсчитали в ОКБ. Поэтому, даже если просрочка продолжит расти в абсолютных цифрах, ее доля в объеме ипотечных кредитов будет оставаться умеренной. Так что кризиса можно не бояться. «Доля просрочки в портфеле низкая. Прирост в 400–600 млн – незначительная цифра, это всего 100–150 кредитов на всю страну», – говорит председатель правления Конфедерации обществ потребителей Дмитрий Янин. По его мнению, гораздо выше риск массовых невозвратов по автокредитам и необеспеченным кредитам.
Руководитель направления анализа денежно-кредитной политики Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олег Солнцев обращает внимание на то, что в ипотечном кредитовании рост неплатежей связан не с процентной ставкой, которая сейчас не такая уж низкая на фоне других стран, а с размером первоначального взноса. «Максимальные просрочки обычно наблюдаются по кредитам с первоначальным взносом 10%, по кредитам с первоначальным взносом 15–20% ситуация с просрочками лучше, когда первоначальный взнос составляет 30%, такие риски почти сведены к нулю», – поясняет экономист. Льготная ипотека сегодня предоставляется тем, кто накопил 15–20% на первоначальный взнос. Это значит, что пока высоких рисков невозвратов и дестабилизации банковского сектора нет. «Вот если первоначальный взнос снизят до 10%, надо будет бить тревогу», – резюмирует Солнцев. А по мнению генерального директора «Национальной службы взыскания» Романа Волосникова, «льготные программы кредитования, наоборот, побуждают банки тщательнее отбирать клиентов, чтобы не допустить массовых дефолтов в этом сегменте».
Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования (ретроспективная информация до 01.02.2019)
Первичный рынок жилищного (ипотечного жилищного) кредитования
Отдельные показатели, характеризующие деятельность кредитных организаций (сгруппированных по величине активов) на рынке ипотечного жилищного кредитования
Отдельные показатели по кредитам в рублях, предоставленным физическим лицам-резидентам
Отдельные показатели по кредитам в иностранной валюте, предоставленным физическим лицам-резидентам
Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам в рублях (по федеральным округам)
Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам в иностранной валюте (по федеральным округам)
Задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам-резидентам
Отдельные показатели по кредитам в рублях, предоставленным физическим лицам-резидентам, по 30 крупнейшим банкам
Отдельные показатели по кредитам в иностранной валюте, предоставленным физическим лицам-резидентам, по 30 крупнейшим банкам
Задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам-резидентам, по 30 крупнейшим банкам
Досрочное погашение ипотечных жилищных кредитов на полугодовой основе
Объем досрочно погашенных ипотечных жилищных кредитов средствами заемщиков (региональный разрез) на полугодовой основе
Отдельные показатели по ипотечным жилищным кредитам (региональный разрез) на полугодовой основе
Объем досрочно погашенных ипотечных жилищных кредитов средствами заемщиков, по 30 крупнейшим банкам (региональный разрез) на полугодовой основе
Отдельные показатели по ипотечным жилищным кредитам, по 30 крупнейшим банкам (региональный разрез) на полугодовой основе
Вторичный рынок ипотечного жилищного кредитования на полугодовой основе
Объем рефинансируемых ипотечных жилищных кредитов (прав требования по ипотечным жилищным кредитам) (региональный разрез) на полугодовой основе
Источники рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (прав требования по ипотечным жилищным кредитам) (в целом Российской Федерации) на полугодовой основе
Источники рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (прав требования по ипотечным жилищным кредитам), по 30 крупнейшим банкам (в целом по Российской Федерации) на полугодовой основе