возникновение прекращение и защита прав на землю
Тема 4. Возникновение, изменение, прекращение и защита прав на землю
Права на земельные участки возникают согласно основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами.
В целом в основе возникновения прав на землю лежат следующие юридические факты: акты компетентных государственных и муниципальных органов; договоры и иные сделки, предусмотренные законом (или не противоречащие ему); приобретательная давность и т.д.
С появлением частной собственности на землю весьма распространенными основаниями возникновения прав на земельный участок стали: договор купли-продажи, дарение земельных участков, наследование их по завещанию. Доминирующими основаниями для возникновения прав на землю пока остаются административные акты.
На уровне региональном (субъекты Российской Федерации) или местном (муниципальные образования) основания возникновения прав на землю устанавливаться не могут (ст. 25, п. 1 ЗК РФ). Земельные участки, которые были национализированы до 1 января 1991 г. в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации, возврату не подлежат. Не подлежит возмещению или компенсации также стоимость национализированных прежде земельных участков.
Право собственности на землю у граждан и юридических лиц во многих случаях возникает в процессе оборота земель.
Институт приобретательной давности введен с 1 января 1995 г. ныне действующим Гражданским кодексом РФ. Право приобретательной давности означает, что лицо, не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (ст. 234 ГК РФ). Для прочего имущества устанавливается срок давности 5 лет. Право собственности возникает, как всегда, с момента государственной регистрации, но еще до приобретения права собственности на недвижимость лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не имеющих каких-либо особых прав на указанное имущество.
Договор купли-продажи земельного участка — гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле. К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных ЗК РФ. Земельное законодательство РФ придает существенное значение преддоговорным условиям заключения договора купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание договора купли-продажи недействительным даже в том случае, если содержащиеся в нем условия законны. Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ в договоре купли-продажи земельного участка не могут быть установлены условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в т. ч. ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей не подлежит передаче в собственность покупателя.
Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Договор дарения земельного участка — гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. При дарении земельного участка в договоре следует указать: кадастровый номер; местоположение (адрес); площадь; категорию земель; ограничения в использовании (разрешенное использование); обременения правами третьих лиц; описание границ земельного участка. В договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение и вернуть себе имущество в случае, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).
Договор залога (ипотеки) земельных участков
Особенности ипотеки земельных участков определяются нормами, установленными в следующих актах гражданского законодательства РФ:
1) ГК РФ (в гл. 23, в частности в п. 2 ст. 334, в п. 3-5 ст. 340);
2) Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с послед, изм. и доп.).
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке). Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Особые правила залога земельного участка, на котором расположены здания или сооружения, принадлежащие залогодателю, установлены в ст. 64 Закона об ипотеке. Особенности оценки земельного участка при его ипотеке и дополнительные требования к договору об ипотеке установлены в ч. 1 ст. 67 Закона об ипотеке следующим образом: «Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность.
Наследование земельных участков
Порядок государственной регистрации прав на землю
Права на землю возникают только после процедуры их государственной регистрации, осуществляемой в соответствии с Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 г. Необходимость государственной регистрации появляется как при возникновении прав на землю, так и при переходе или прекращении этих прав. Регистрация — это акт признания государством соответствующего права. Более того, это единственное доказательство данного вам права на землю. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственный кадастровый учет земельных участков — это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Кадастровый номер — уникальный номер, присваиваемый земельному участку, который сохраняется за ним до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое. Присвоение кадастровых номеров земельным участкам осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это документ, содержащий информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
В регистрации прав может быть отказано, если: заявитель хочет зарегистрировать право, в действительности не подлежащее государственной регистрации; с заявлением о регистрации обратилось ненадлежащее лицо; представленные документы составлены не по форме или не содержат необходимых сведений; акт органов власти о представлении прав на недвижимое имущество по тем или иным причинам оказался недействителен (утратил силу); лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено составлять такой документ; правоустанавливающий документ содержит информацию, которая свидетельствует о недостаточности или даже отсутствии у заявителя прав на данный объект.
Законодательством предусмотрены основания и для приостановления государственной регистрации прав. Это происходит, например, в случаях, когда возникает необходимость получить от заявителя или из иных источников дополнительные сведения, подтверждающие право на имущество.
Прекращение права на землю.
В соответствии со ст. 44 ЗК РФ право собственности на землю прекращается при отчуждении собственником своего участка другим лицам; отказе собственника от права собственности на участок; принудительном изъятии у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей прекращаются при добровольном отказе от владения (пользования) земельным участком (ст. 45, п. 1 ЗК РФ). Решение о прекращении прав владения и пользования земельным участком по вышеперечисленным основаниям принимает суд (ст. 54 ЗК РФ). В судебном порядке допускается и обжалование данного решения. Особенно жестко контролируются случаи изъятия земель сельскохозяйственного назначения для строительства промышленных объектов. Земельные участки в городских и сельских поселениях изымаются, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд лишь в целях реализации утвержденных планов развития и застройки этих поселений (ст. 83, п. 3 ЗК РФ). Изъятие земель под строительство в границах пригородных и зеленых зон, занятых лесами первой группы, требует предварительного перевода этих земель в земли иных категорий.
Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Ограничения прав сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Любое ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Это лицо вправе требовать также возмещения ему убытков в полном объеме (ст. 57 ЗК РФ).
Защита и гарантии права на землю.
Права собственников земли и землепользователей гарантируются и подлежат защите в рамках российского законодательства. Причем в соответствии со ст. 8 Конституции РФ все формы собственности признаются и защищаются равным образом. В Земельном кодексе РФ вопросам защиты прав на землю и рассмотрению земельных споров посвящена гл. IX.
Законом предусматривается также возмещение убытков органами исполнительной власти, если эти убытки, причиненные собственнику земли или землепользователю, связаны с нарушением его законных прав соответствующими административными актами (ст. 1069 ГК РФ). Убытки возмещаются в полном объеме, включая упущенную выгоду.
Собственники и пользователи земельных участков должны быть уведомлены о предстоящем изъятии участков для государственных или муниципальных нужд не позднее, чем за один год. Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок. Если собственник земельного участка не согласен с изъятием участка, возникает земельный спор, который рассматривается в судебном порядке (ст. 64, п. 1 ЗК РФ). Разрешение земельного спора в административном порядке Земельным кодексом не предусматривается.
Право собственности на землю
Понятие и особенности права собственности на землю
Право собственности на землю — это урегулированное нормами земельного и иных отраслей права общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками со стороны граждан, организаций, государства.
Отличительной чертой институту права собственности на землю является то, что абсолютной земельной собственности не существует. С одной стороны, государство предоставляет собственникам земли право самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться ею (в пределах предусмотренных законом), а с другой — ограничивает это право в силу специфики земли (природный объект). В теории земельного права ограничения подразделяются на постоянные и временные.
К постоянным ограничениям относятся предусмотренные в законодательстве обязанности:
К числу временных ограничений правомочий собственника относят строгое целевое использование земельного участка и возможность совершения сделки купли-продажи участка, занятого в сельскохозяйственном производстве при условии сохранения его целевого назначения.
Ограничение прав на землю (включая право собственности) вызвано спецификой объекта прав, его ограниченностью и незаменимостью. Ограничения права собственности могут возникать из федеральных законов, договоров или судебных решений. По целям можно выделить ограничения в интересах государства, общества и ограничения в интересах частных лиц. Основания ограничения прав на землю (в том числе права собственности) могут быть предусмотрены исключительно федеральными законами (п. 1 ст. 56 ЗК РФ, п. 2 ст. 1 ГК РФ).
Ограничения права собственности в интересах государства и общества регламентируются ст. 56 ЗК РФ. Согласно данной статье могут быть установлены следующие ограничения:
Ограничение прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в судебном порядке. Ограничения прав подлежат регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1. Ограничения прав на землю могут носить бессрочный характер или устанавливаться на определенный срок. Установленные ограничения обременяют непосредственно земельный участок, а поэтому при переходе права на соответствующий участок к другому лицу они сохраняются.
Ограничения права собственности в интересах частных лиц может возникнуть на основании договора. Например, заключая договор аренды, собственник ограничивает собственные правомочия владения и (или) пользования. Гражданским законодательством предусмотрен также договор сервитута, который предоставляет лицу, в пользу которого устанавливается сервитут, право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Договор сервитута может ограничить правомочия собственника по владению и пользованию земельным участком для обеспечения прохода и проезда через его участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника соседнего земельного участка.
Кроме того, в соответствии с современным законодательством можно выделить, в частности, ограничения, связанные с выбором контрагента по сделке (так, не все земельные участки могут приобретаться в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами); необходимостью сохранять целевое назначение земельного участка при совершении сделки.
Существенным образом ограничивается право собственности на земельный участок, когда на нем располагаются объекты недвижимости. Согласно ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие (на праве собственности) собственнику земельного участка, допускается только с одновременным отчуждением этих объектов недвижимости.
Формы земельной собственности
До начала 1990 г. в Советском Союзе существовала исключительная государственная собственность на землю. В настоящее время Конституция РФ закрепляет многообразие форм собственности, в том числе и на землю.
Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, муниципальных образований (п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ЗК РФ). Таким образом, установлена своего рода презумпция принадлежности земельных участков государству, если они не закреплены за указанными субъектами.
Государственная собственность на землю делится на два вида: федеральную собственность (Российская Федерация в целом) и собственность субъектов РФ (республик в составе Российской Федерации, краев, областей, городов федерального значения, автономий).
Муниципальная собственность на землю — это собственность муниципальных образований в пределах их черты (административно-территориальных границ), но не исключается и нахождение земельных участков за их чертой. Например, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности. В состав муниципальных образований могут входить земли жилой, производственной, общественной застройки, земли общего пользования и др. Это новая самостоятельная форма собственности. Она не рассматривается в качестве разновидности государственной, но в то же время согласно закону она не относится к видам частной собственности.
Частная собственность на землю может принадлежать гражданам и юридическим лицам.
Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ. Таким образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права частной собственности на землю.
Существует два вида частной собственности на земельные участки:
Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и юридические лица. Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ в гл. 2 «Права и свободы человека и гражданина». Как известно, положения этой главы Конституции РФ не могут быть пересмотрены Федеральным собранием; для их пересмотра необходим созыв Конституционного собрания. Таким образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права частной собственности.
Объектом права частной собственности является индивидуально определенный земельный участок как часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.
Путем межевания земель определяются границы земельного участка в натуре (на местности) и составляется кадастровый план (чертеж границ) земельного участка. Если земельный участок не был огорожен либо его собственник ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
Объектом частной собственности может быть только оборотоспособный земельный участок. Участки, которые отнесены к землям, изъятым из оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть предметом сделок, а участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, предоставляются в частную собственность только в случаях, установленных федеральными законами.
Перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков содержится в ст. 27 ЗК РФ. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется специальным федеральным законом. Из-под его действия выведены земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного строительства, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка замкнутые водоемы (пруды и обводненные карьеры), а также на произрастающие на нем лес и растения.
Собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК РФ).
Как объект права земельный участок имеет целевое назначение и разрешенное использование, которые устанавливаются при предоставлении земельного участка и не подлежат самовольному изменению. Целевое назначение — это установленные законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с категорией земель. Разрешенное использование — это условия и порядок эксплуатации земельного участка с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременении.
Таким образом, земельное законодательство основывается на многообразии форм собственности на земелю, каждая из которых закрепляется и гарантируется Конституцией РФ.
Содержание права собственности на землю
Право собственности в субъективном смысле представляет собой право конкретного собственника земли на владение, пользование и распоряжение ею. Эти три правомочия составляют содержание права собственности на землю (субъективное право). Оно осуществляется собственником по своему усмотрению, но в пределах, установленных законом.
Правомочие владения — обеспеченная законом возможность фактического обладания земельным участком. Правомочие владения представляет собой право фактического обладания землей. Оно создает необходимые предпосылки для осуществления двух других правомочий: пользования и распоряжения. Осуществляя правомочие владения землей, собственник вправе ограничить или запретить доступ граждан на принадлежащий ему земельный участок или определенный вид деятельности физических и юридических лиц на его участке. Реализация правомочия владения выражается также в обозначении границ земельного участка на местности (например, возведение забора).
Владеть землей — это значит просто иметь его в наличии, числить его на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства. Владение осуществляется на основании закона. Собственник на основании этого права может требовать возврата земли из любого незаконного владения.
Правомочия владения и пользования неразрывно связаны между собой. Для граждан и юридических лиц правомочие владения неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению. Поэтому физическое или юридическое лицо, владея земельным участком, обязано и пользоваться им. Неиспользование земельного участка в течение определенного в законе срока является основанием для привлечения лица к ответственности за нарушение земельного законодательства и может служить основанием изъятия такого участка. Для субъектов государственной собственности правомочие владения не обусловливается требованием использования земли. Данное правомочие распространяется на все земли, находящиеся в их собственности, независимо от того, используются они или нет. Владение землей на титуле права собственности сохраняется за собственниками и при передаче земли землепользователям, арендаторам в пользование.
Правомочие пользования — обеспеченная законом возможность хозяйственной эксплуатации земельного участка путем извлечения его полезных свойств для удовлетворения потребностей собственника. Правомочие пользования означает закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации земли путем извлечения полезных свойств или получения дохода от земли. Согласно Конституции РФ условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Для граждан и юридических лиц правомочие пользования одновременно является и обязанностью использовать землю. Неиспользование земли в течение установленного законом срока (три года) или нецелевое использование запрещены законом и являются основанием для прекращения права на земельный участок. Собственник может использовать землю так, как посчитает нужным, но в рамках целевого назначения. В процессе использования земли собственник земельного участка имеет право:
Субъекты права государственной и муниципальной собственности сами не осуществляют хозяйственной эксплуатации земли. Правомочие пользования реализуется ими путем присвоения части земельной ренты через систему платежей при передаче земли гражданам и юридическим лицам.
Правомочие распоряжения — обеспеченная законом возможность собственника определять юридическую судьбу земельного участка.
Собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов, образовывать общую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных паев (долей).
Собственник земельной доли (пая), так же как и собственник земельного участка, осуществляет распоряжение этой долей или паем. Он имеет право без согласия других собственников на выдел земельного участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачу в залог и аренду, обмен земельной доли (пая) на имущественный пай, передачу ее по наследству, продажу земельной доли (пая) без согласия других собственников другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции.
Правомочие распоряжения землей, принадлежащее субъектам права государственной и муниципальной собственности, осуществляется от их имени уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления в пределах их компетенции путем издания правовых актов на предоставление земельных участков, изъятие ранее предоставленных участков для государственных и муниципальных нужд.
Основания возникновения и прекращения права собственности на землю
Субъективное право собственности на землю возникает в порядке, установленном в законе, и зависит от формы земельной собственности.
Согласно п. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.
Основанием возникновения права собственности на землю граждан и их объединений могут быть административно-правовые акты и сделки по поводу земли. К административно-пра-вовым актам индивидуального значения относятся решения:
Сделками по поводу земли являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении земельных участков действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др.
Основания прекращения права частной собственности на земельные участки могут носить как добровольный, так и принудительный характер. В любом случае такие основания должны быть предусмотрены законом. Причем новый ЗК РФ не устанавливает основания для принудительного прекращения права собственности в силу земельных правонарушений, а ограничивается ссылкой на гражданское законодательство.
Право собственности на земельные участки прекращается добровольно:
Если земельный участок не обращен по решению суда в муниципальную собственность, то он может быть вновь принят во владение, пользование, распоряжение оставившим его собственником либо получен в собственность в силу приобретательной давности.
Основаниями принудительного прекращения права частной собственности на земельные участки являются:
а) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам должника — собственника этого участка, что допускается только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ);
б) неиспользование земельного участка в соответствии с его назначением. Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят в случаях, когда он предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
в) использование земельного участка с нарушением законодательства. В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят, если он эксплуатируется с грубым нарушением правил рационального использования, установленных земельным законодательством, в частности, не в соответствии с назначением, или его эксплуатация приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки;
г) конфискация земельного участка — это безвозмездное его изъятие у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное преступление;
д) реквизиция земельного участка применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемии, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от угроз, возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами;
е) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных со следующими мероприятиями:
ж) отчуждение земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу. Такое прекращение права собственности применяется, когда имущество оказалось в собственности лица по основаниям, допускаемым законом (например, при наследовании участка), но не может ему принадлежать.
Как представляется, если лицо на законных основаниях приобретает земельный участок, который не может ему принадлежать на праве собственности, но законом не исключается его использование на иных правах, то это лицо может переоформить принадлежащее ему право в соответствии с требованиями законодательства;
з) заключение международного (двустороннего) договора, предусматривающего передачу земельного участка соседнему государству (демаркация границ).
Таким образом, право собственности имеет многозначное толкование и может пониматься как институт земельного права, как правоотношение, как правомочие собственника и как юридический факт, имеющий правообразующее, правоизменяющее и правопрекращающее значение.
На объем правомочий собственника влияют особенности земельных участков, находящихся в собственности, а также особенности правового статуса земельных собственников и иные обстоятельства.
Земельные участки могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иной собственности, определенной в законе. Каждая из форм и видов права собственности на землю обладает специфическим режимом в рамках общего правового режима. Наличие специфики позволяет классифицировать земельную собственность по формам и видам.
Вместе с тем, абсолютной земельной собственности в Российской Федерации нет; право собственности ограничивается в интересах государства и общества.