возврат арендных платежей при расторжении договора аренды

Возврат арендных платежей при расторжении договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организацией заключен договор аренды нежилого помещения, в договоре предусмотрено одностороннее расторжение с уведомлением арендодателя за 30 дней. Уведомление арендатором было направлено. Также был направлен акт приема-передачи помещения арендодателю. Далее арендодатель прислал претензию с требованием внести арендную плату на сегодняшнюю дату, так как считает, что договор не расторгнут.
Арендатор обратился в суд с иском о признании договора аренды расторгнутым с даты по истечении 30 дней с момента получения арендодателем уведомления о расторжении договора. Однако суд оставил иск без движения, потребовав объяснить, каким образом права истца нарушены. Какие шансы у организации-арендатора по данному судебному делу?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации договор аренды считается прекращенным по истечении указанного в нем тридцатидневного срока с момента получения арендодателем уведомления. С прекращением договора обязанность арендатора по внесению арендной платы также прекращается. Само по себе отсутствие передаточного акта или наличие задолженности по арендной плате не препятствует прекращению договора аренды.

Обоснование позиции:
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу осуществляется в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).
Если стороны не достигли соглашения о расторжении договора аренды, то в отсутствие существенных нарушений со стороны арендодателя единственно возможным способом досрочного прекращения договора по инициативе арендатора является отказ последнего от исполнения договора. В отношениях, связанных с осуществлением сторонами договора предпринимательской деятельности, такой отказ допускается в случаях, предусмотренных правовыми актами или договором (ст.ст. 310, 450.1 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, предоставленное договором право на односторонний отказ от договора (от исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). При этом договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором.
Как следует из вопроса, именно «иное» в приведенной ситуации и предусмотрено договором. Заключая его, стороны согласовали, что безмотивный внесудебный отказ арендатора от исполнения договора возможен при условии заблаговременного (за 30 дней) письменного уведомления об этом арендодателя.
Следовательно, при изложенных обстоятельствах момент прекращения договора при отказе арендатора от исполнения договора должен определяться содержанием соответствующего уведомления, направляемого арендатором, с учетом предусмотренного договором тридцатидневного срока. До истечения этого срока договор аренды продолжает действовать и должен исполняться сторонами. С прекращением договора аренды (то есть через тридцать дней после получения уведомления об отказе арендатора от исполнения договора) у арендатора прекратится обязанность по внесению арендной платы*(1), а у арендодателя возникнет обязанность принять помещение.
Отметим, что в соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Решение вопроса о наличии в рассматриваемой ситуации вышеуказанной просрочки в случае возникновения спора зависит от конкретных обстоятельств. Мы не можем исключить, что с учетом таких обстоятельств суд примет решение о наличии оснований для внесения арендной платы за период до фактической передачи помещения арендодателю. Смотрите в связи с этим, например, ответ на Вопрос: Между юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения на срок 11 месяцев. До истечения срока аренды арендатор съехал без передачи помещения арендодателю по акту приема-передачи и без возврата ключей и пропусков. После этого арендатор направил арендодателю уведомление об одностороннем отказе от договора. Арендодатель в ответ направил письмо, что согласен на расторжение договора досрочно, но с соблюдением данного двухмесячного срока и начислением арендной платы до его истечения. В настоящее время арендатор не выходит на связь, двухмесячный срок истек. Считается ли договор расторгнутым? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2017 г.).
Вместе с тем если на день прекращения договора арендатор освободил помещение и предпринял необходимые меры для возврата его по передаточному документу арендодателю (п. 2 ст. 655 ГК РФ), то уклонение последнего от такой приемки не свидетельствует о допущенной арендатором просрочке в возврате помещения и, следовательно, о наличии оснований для взыскания с арендатора арендной платы за соответствующий период. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 37 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества*(2).
Таким образом, сами по себе описанные в вопросе обстоятельства не свидетельствуют о каком-либо нарушении прав арендатора, а значит, не требуют принятия арендатором каких-либо мер для защиты нарушенного права. Арендодатель, полагающий, что арендатор не уплатил ему всех причитающихся сумм арендной платы, вправе обратиться с соответствующим требованием в суд.
Здесь же отметим, что законодательством (смотрите, в частности, ст. 12 ГК РФ) не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как обращение в суд с требованием о признании договора расторгнутым. На практике подобные требования заявляются арендаторами в качестве встречных при рассмотрении дел о взыскании арендной платы (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 января 2017 г. N Ф07-10744/16 по делу N А56-31230/2015). В случае же обращения арендатора с требованием о признании договора расторгнутым, как показывает практика, вероятен отказ суда в иске на том основании, что, заявляя соответствующее требование, истец не доказал факта нарушения его прав (смотрите, например, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2019 г. N 18АП-6220/19, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2017 г. N 04АП-6720/16). Не исключен и иной подход (смотрите, например, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 9 октября 2018 г. N Ф10-4149/18 по делу N А54-3401/2017). То же самое относится и к требованию о понуждении арендодателя подписать передаточный акт (смотрите Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 июня 2016 г. N Ф05-7558/16 по делу N А41-82308/2015). Однако в рамках этой консультации оценить перспективу разрешения судом указанного в вопросе требования не представляется возможным.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Принять помещение арендодатель обязан независимо от наличия у арендатора задолженности перед ним по арендной плате. Неисполнение этой обязанности будет означать просрочку кредитора (ст. 406 ГК РФ). При этом, поскольку до прекращения договора аренды предусмотренные этим договором обязательства сохраняются и в силу ст. 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом, само по себе прекращение пользования объектом аренды не освобождает арендатора от обязанности уплачивать предусмотренную договором арендную плату и не порождает у арендодателя обязанность принять помещение (смотрите п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, а также, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 N 17АП-659/15; постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 N 15АП-21022/14).
*(2) Смотрите также, например, ответ на Вопрос: Договор аренды нежилого помещения заключен на определенный срок, оснований для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) нет. Возможно ли досрочно расторгнуть договор аренды помещения по инициативе арендатора? В случае досрочного расторжения договора аренды что делать арендатору, если арендодатель отказывается от приема помещения от арендатора? Продолжает ли начисляться арендная плата после такого отказа арендодателя? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2010 г.).

Источник

Энциклопедия решений. Момент прекращения обязанности по уплате арендной платы

Момент прекращения обязанности по уплате арендной платы

Из части второй ст. 622 ГК РФ следует, что моментом прекращения обязанности по внесению арендной платы является возврат арендованного имущества. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Президиум ВАС РФ в п. 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснил, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (см. также постановления Восьмого ААС от 15.09.2010 N 08АП-5194/2010, ФАС Центрального округа от 21.11.2011 N Ф10-4420/11, ФАС Уральского округа от 19.01.2010 N Ф09-10974/09-С3).

В судебной практике встречается мнение о том, что гражданское законодательство не запрещает арендатору досрочно освободить занимаемое помещение (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) и сдать его арендодателю. Если в этом случае арендодатель, уведомленный арендатором о намерении передать помещение, не принимает необходимых мер к его приемке (в частности, не направляет представителя для приемки помещения по акту), он считается просрочившим в исполнении обязательства принять возвращаемое арендатором помещение, и арендная плата может быть истребована с арендатора только по дату, когда он фактически освободил помещение (см. например, постановление АС Северо-Западного округа от 13.08.2015 N Ф07-5141/15). Однако в большинстве случаев судьи занимают иную позицию по этому вопросу. Она заключается в том, что обязательство арендатора по внесению арендной платы сохраняется до момента расторжения договора аренды и возврата помещения арендодателю. Неиспользование арендатором принятого в аренду имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не освобождает арендатора от внесения арендных платежей. Поэтому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не прекращает обязательство арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, постановления АС Уральского округа от 20.07.2015 N Ф09-4305/15, АС Московского округа от 23.06.2015 N Ф05-6829/15).

В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. Поэтому, если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи между продавцом (арендодателем) и покупателем (арендатором). Стороны вправе предусмотреть иной момент прекращения этой обязанности. Однако, если недвижимое имущество выкупает арендовавший его субъект малого или среднего предпринимательства*(1), включать в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условие о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения не допускается. Это объясняется особым характером права таких субъектов на выкуп арендуемого недвижимого имущества (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Источник

Как правильно разорвать договор аренды помещения

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету. Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66. Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ. Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам.

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра. Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск. Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

В итоге предприниматель заплатил:

— 87 409 рублей арендной платы;

— 47 527 рублей пени;

— 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

Что будет с депозитом и расходами на ремонт

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 28.01.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Источник

Возврат арендных платежей при расторжении договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Договором аренды не предусмотрены условия одностороннего расторжения. Получено уведомление арендатора о расторжении договора через 30 дней с момента получения арендодателем письма в связи с низкой покупательной способностью посетителей торгового центра. В планы арендодателя досрочное расторжение договора не входит.
Каковы варианты развития событий, если: арендатор выехал и пытается передать ключи; арендатор обратился в суд с требованием о расторжении договора?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В описанной ситуации если договором аренды не предусмотрено иное, у арендатора отсутствуют основания как для одностороннего внесудебного отказа от исполнения договора аренды, так и для расторжения такого договора в судебном порядке.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Иванов Александр

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Источник