возврат ндфл по договору мены
Можно ли получить имущественный вычет по договору мены квартир?
Когда по договору мены каждая из сторон передает в собственность другой стороне квартиру в обмен на другую, в целях налогообложения такая операция признается реализацией и доходы от нее подлежат обложению НДФЛ. Налоговую базу образует стоимость обмениваемого недвижимого имущества (ст. 567 ГК РФ; п. 1 ст. 39, пп. 5 п. 1, пп. 5 п. 3 ст. 208, п. п. 3, 4 ст. 210 НК РФ; п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).
Каждая сторона договора мены признается продавцом той недвижимости, которую обязуется передать, и покупателем той, которую обязуется принять в обмен. При определенных условиях у каждой из сторон возникает право на имущественные налоговые вычеты.
Виды имущественных вычетов по договору мены квартир
В случае заключения договора мены квартир возможны следующие имущественные вычеты (пп. 1, 3, 4 п. 1, пп. 1 п. 2, пп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ):
1) в размере доходов от реализации квартиры, но не более 1 млн руб.;
2) в размере расходов на приобретение квартиры, но не более 2 млн руб.;
3) в размере расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), но не более 3 млн руб. (с 2014 г.).
Примечание. Как правило, обмениваемое имущество предполагается равноценным ( п. 1 ст. 568 ГК РФ). В ином случае одной из сторон договора приходится доплачивать другой стороне разницу в стоимости квартир. Для этого могут использоваться и заемные (кредитные) средства.
Воспользоваться имущественными вычетами при обмене квартирами можно в том же порядке, что и при обычной покупке (продаже) недвижимости. Для этого вы должны иметь статус налогового резидента РФ и получать доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13% (за исключением доходов от долевого участия в организациях) (п. 2 ст. 207, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ).
Имущественный вычет при реализации квартиры по договору мены
При реализации по договору мены квартиры, которая не использовалась вами в предпринимательской деятельности и находилась в вашей собственности менее трех или менее пяти лет (в зависимости от времени или оснований ее приобретения), вы можете по своему выбору уменьшить свой налогооблагаемый доход (п. 17.1 ст. 217, п. п. 3, 4 ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ):
По общему правилу срок нахождения квартиры в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на нее. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
Сумма дохода от реализации квартиры определяется в соответствии с договором мены. Если вы обмениваете квартиру, приобретенную после 01.01.2016, доход от ее реализации нужно сравнить с ее кадастровой стоимостью на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на нее, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если сумма дохода от реализации квартиры по договору мены меньше указанной величины, то именно последняя учитывается при обложении НДФЛ. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. п. 5, 6 ст. 217.1 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).
Налоговый вычет вы можете получить, подав налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором состоялся обмен квартирами (п. 7 ст. 220, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Имущественные вычеты при приобретении квартиры по договору мены
При приобретении на территории РФ квартиры по договору мены вы имеете право уменьшить свой налогооблагаемый доход на следующие виды расходов (пп. 3, 4 п. 1, пп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ; п. 4 ст. 2 Закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ):
1) на приобретение квартиры в размере, не превышающем 2 млн руб. Как правило, размер вычета равен стоимости квартиры согласно договору мены, если ее оценка сторонами не более 2 млн руб.;
2) на погашение процентов по займам (кредитам), израсходованным на приобретение такой квартиры, а также по кредитам, полученным в целях рефинансирования указанных займов (кредитов). Размер вычета ограничен 3 млн руб., если заем (кредит) получен начиная с 2014 г. По займам (кредитам), полученным до 2014 г., а также по кредитам, предоставленным в целях их рефинансирования, имущественный вычет предоставляется без ограничения.
Имущественный вычет в части расходов на приобретение жилья, оплаченного за счет средств работодателя или иных лиц, материнского капитала или из бюджетных средств, не предоставляется ( п. 5 ст. 220 НК РФ).
Неиспользованный остаток имущественного вычета можно перенести на последующие годы. При этом, если квартира приобретена вами в 2014 г. или позднее, воспользоваться им можно и при приобретении другой недвижимости. Однако вычет на погашение процентов по кредиту можно получить только в отношении одного объекта (п. п. 8, 9, 11 ст. 220 НК РФ; п. п. 1 — 3 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).
Указанные имущественные вычеты вы можете получить (п. п. 7, 8 ст. 220 НК РФ):
Налогоплательщик по договору мены обменял в 2017 г. квартиру, полученную им по наследству в этом же году, на другую квартиру. Стороны оценили каждую квартиру в 4 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляет 10 000 000 руб.
Кредитные средства на приобретение квартиры по договору мены налогоплательщик не использовал, налоговый вычет на приобретение жилья ему ранее не предоставлялся.
При расчете НДФЛ по договору мены налогоплательщик может применить следующие имущественные вычеты:
— при реализации квартиры в размере 1 000 000 руб.;
— на приобретение квартиры в размере 2 000 000 руб.
Доход от реализации квартиры (4 000 000 руб.) меньше ее кадастровой стоимости на 01.01.2017, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (7 000 000 руб. (10 000 000 руб. x 0,7)), поэтому НДФЛ рассчитывается с учетом последней величины.
Налогооблагаемый доход составит 4 000 000 руб. (10 000 000 руб. x 0,7 — 1 000 000 руб. — 2 000 000 руб.).
НДФЛ к уплате составит 520 000 руб. (4 000 000 руб. x 13%).
Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →
Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →
Как обменять жилье, находящееся в собственности? Узнать →
Налоговый вычет при обмене квартиры с доплатой
В данной статье мы рассмотрим налоговый вычет при обмене квартиры. Узнаем о порядке оформления. Разберем необходимые документы.
При осуществлении сделки обмена жилья, так же как и при заключении договора купли-продажи, у покупателя и продавца возникают налоговые обязательства. Договор мены также является основанием для получения имущественного вычета для каждой из сторон соглашения. Сегодня мы расскажем о специфике оформления вычета по договору мены, а также дадим ответы на распространенные вопросы по теме.
Налоговые обязательства при обмене жилья
В рамках положений НК, сторона, совершившая обмен недвижимостью на основании договора мены, обязаны оплатить НДФЛ только в том случае, если обмен производился с доплатой. Основания для налогообложения следующие: сумма средств в виде доплаты признается доходом, с которого нужно уплатить налог, то есть налогоплательщиком признается лицо, чья квартира при обмене была оценена в меньшую стоимость.
Если стороны обменяли равноценные квартиры, то платить налог не нужно. Это же правило действует для любой недвижимости, которая в рамках договора была признана равной по цене. То есть полдома может быть обменян на квартиру, комната на дачный домик и т.п. Если в договоре не зафиксирован факт доплаты, то обязательства по уплате налога у сторон не возникают. Читайте также статью: → “Налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке в 2021”
Обмен квартиры с доплатой: можно ли получить вычет
Как же обстоит дело с договорами мены, положения которых предусматривают доплату? Лицо, получившее доплату, обременяется налоговыми обязательствами. Но в то же время каждая из сторон такого договора приобретает право на получение имущественного вычета, а, значит, сумму налога можно уменьшить, а в определенных ситуациях вообще избежать его оплаты.
Начнем с лица, которое изначально освобождено от уплаты налога. Гражданин, который в результате договора мены стал владельцем более дорогого жилья (то есть тот, который осуществил доплату) в данном случае налоговых обязательств не приобретает, но может получить возврат суммы за счет оформления вычета. В отличие от общего порядка, когда расчет компенсации осуществляется исходя из стоимости жилья, размер возврата по договору мены рассчитывается от суммы доплаты.
Пример №1.
Куприянов С.Д. заключил договор мены, в рамках которого им реализована собственная комната (оценочная стоимость – 981.405 руб.) и приобретена квартира (оценочная стоимость – 1.604.880 руб.). На сумму доплаты Куприянов оформил возврат налога в сумме 81.051,75 руб. ((1.604.880 руб. – 981.405 руб.) * 13%).
Вычет на сумму полученной доплаты
Теперь разберемся с налогами, которые следует оплатить лицу, получившему доплату. Согласно НК, вся сумма доплаты признается доходом, а значит, налогоплательщику следует перечислить в бюджет 13% от полученных средств. Но в момент возникновения объекта налогообложения (доход) у гражданина возникает право на получение налогового вычета в размере 1 млн. руб. Расчет налога к уплате производится с разницы между суммой доплаты и вычетом:
Н = (Допл – Выч) * 13%,
где Н – налог к оплате;
Допл – доход, полученный гражданином при обмене жилья (доплата);
Выч – фиксированная сумма 1 млн. руб.
Таким образом, у совершившего обмен есть реальный шанс освободиться от налогового бремени: если размер полученной доплаты меньше или равен 1 млн., налог с дохода платить не нужно.
Пример №2.
Скворцов обменял загородный дом (оценочная стоимость – 2 млн. 420 тыс. руб.) на двухкомнатную квартиру (оценочная стоимость – 1 млн. 806 тыс. руб.) и получил доплату 614 тыс. руб. Так как база налога (614 тыс.) меньше размера вычет, налог Скворцову платить не нужно.
Еще один способ уменьшить размер налогового бремени или освободить от уплаты налога полностью – оформить вычет на сумму приобретения жилья. В данном случае предусмотрен следующий механизм: если лицо, получившее доплату, имеет при себе документы, подтверждающие расходы на реализованное жилье, то гражданин может уменьшить налоговую базу на сумму таких расходов. Если же квартира продана дешевле цены покупки, то платить налог не нужно.
Если квартира находится в собственности более 3-х лет / 5-ти лет
Допустим, Вы реализовали квартиру по обмену и получили доплату, но ни один из вышеперечисленных вычетов полностью не освобождает Вас от уплаты налогов. Какими еще способами уменьшения налоговой базы Вы можете воспользоваться? Согласно НК, для владельцев, реализовавших жилье, оформленное владельцем на правах собственности более 5-ти лет, предоставляется право на использование вычета в 100% размере от суммы полученного дохода. Данное правило действует для жилья, реализованного по договору мены после 01.01.16. Для квартир, которые были обменяны до указанного срока, действуют более лояльные правила. Чтобы освободиться от налогов, собственнику, обменявшему жилье и получившему доход, необходимо владеть жильем не менее 3-х лет до момента обмена. Читайте также статью: → “Налоговый вычет на ребенка жены и особенности его получения”
Пример №3.
В августе 2013 Иволгин купил ½ часть дома. В сентябре 2021 Иволгин обменял половину дома на 2 комнаты в коммунальной квартире и получил доплату – 504.605 руб. Так как с момента покупки дома до дня его обмена прошло более 5-ти лет, Иволгин не должен платит налог с суммы полученной доплаты.
Может ли получить вычет неработающий пенсионер
В общем случае оформить вычет могут только те лица, которые получают официальный доход и выплачивающие НДФЛ по ставке 13%. На первый взгляд, пенсионер, которые не работает и, соответственно, не имеет дохода, компенсацию получить не может. Однако согласно изменениям, внесенным в нормы НК, пенсионерам предоставляется льготное право на перенос вычета сроком на 4 года. То есть гражданин, вышедший на трудовую пенсию в текущем году и в этот же году обменявший квартиру с доплатой, может получить вычет из расчета трудового дохода за предыдущие 4 года.
Пример №4.
В октябре 2017 Канарейкин вышел на трудовую пенсию. В декабре 2021 Канарейкин обменял загородный дом на квартиру с доплатой 704.622 руб. В январе 2021 Канарейкин обратился за получением налоговой компенсации 91.601 руб. (704.622 руб. * 13%). Для подтверждения налогооблагаемых доходов Канарейкиным предоставлена справка 2-НДФЛ за 2015 – 2017 гг. В справке указано, что размер выплаченного налога за период составляет 330.804 руб. Так как эта сумма больше размера компенсации, то Канарейкин получит возврат средств в полном объеме (91.601 руб.).
Оформляем компенсацию: процедура и документы
Оформление вычета при обмене жилья осуществляется в общем порядке. Перед началом процедуры подготовьте следующие документы:
Если Вы официально трудоустроены, то Вам целесообразно оформить вычет через работодателя. Документы следует передать в бухгалтерию по месту службы сразу после совершения сделки и сбора всех документов. При оформлении компенсации таким способом заказывать справку 2-НДФЛ и составлять налоговую декларацию Вам не потребуется. Спустя 10 дней с момента подачи бумаг Вам будет назначен вычет. Ежемесячно в размере 13% от Вашей зарплаты Вам будет выплачиваться компенсация до того момента, пока вся сумма возврата не будет исчерпана. Если Вы подали документы позже периода совершения обмена (квартира реализована в феврале, а документы переданы в ноябре), то Вам будет произведен перерасчет налога за период с момента совершения сделки до дня подачи документов. Сумма перерасчета будет выплачена Вам на картсчет.
Если Вы – неработающий пенсионер или оформлены как ИП, то документы на возврат Вам следует подавать через ФНС. Срок подачи бумаг и декларации – до 30 апреля года, следующего за годом совершения обмена. При данном способе оформления компенсация будет выплачена общей суммой на реквизиты, указанные в заявлении. Читайте также статью: → “Налоговый вычет нерезиденту РФ”
Налоговый вычет при обмене квартиры: ответы на вопросы
Вопрос № 1. Между физлицами Колпаковым и Стеблевым заключен договор мены, согласно которого Стеблев обменивает дом на квартиру без доплаты. Оба объекта недвижимости в договоре фигурируют как равнозначные. При этом Стеблев неофициально получил от Колпакова доплату в размере 880.604 руб. Документы, подтверждающий данный факт, отсутствуют. Возникает ли в данном случае объект налогообложения и имеют ли стороны право на вычет?
Ответ: Так как факт доплаты документально не подтвержден, стороны не признаются плательщиками налога в рамках данной сделки. При этом сторонам целесообразно оформить сделку с указанием реальных цен на жилье (квартиру и дом), ведь в таком случае Стеблев может оформить вычет 1 млн. руб., что освободит его от уплаты налога (вычет больше суммы доплаты 880.604 руб.).
Вопрос № 2. Кукушкин вышел на пенсию в апреле 2013. С марта 2017 Кукушкин ведет деятельность в рамках ИП (ОСНО). В августе 2021 Кукушкин обменял часть дома на комнату и получил доплату 806.401 руб. Может ли Кукушкин оформить вычет?
Ответ: Так как с момента выхода Кукушкина на пенсию до дня обмена квартиры прошло более 4-х лет, Кукушкин не может оформить вычет по месту работы. Но так как он ведет деятельность в рамках ИП (ОСНО) и оплачивает НДФЛ по ставке 13%, то за ним сохраняется право на получение компенсации в общем порядке. Для того, чтобы получить возврат налога, Кукушкину следует обратиться в ФНС по месту регистрации.
Вопрос № 3. Чайкин К.Д. обменял свою 3-х комнатную квартиру на дом и получил доплату в сумме 604.880 руб. Второй стороной договора мены (собственник дома) выступает супруга, Чайкина Н.В. Может ли Чайкин оформить вычет?
Ответ: Так как супруги Чайкины являются взаимозависимыми лицами, никто из них не имеет права на оформление налоговой компенсации в рамках данной сделки.
Хочу обменяться квартирами со знакомым и не платить налоги
Я купил квартиру в долевую собственность за 2,5 млн рублей в 2016 году. В 2017 году подписал акт и уже получил за нее вычет. Сейчас рыночная цена квартиры — около 4 млн рублей.
Денис, если вы оба согласны, что ваше имущество стоит одинаково и никто не будет доплачивать, действительно самый простой способ — поменяться квартирами. Буквально. То есть заключить один-единственный договор мены. Это будет быстрее всего. Объясню подробнее.
Почему удобнее поменяться, чем продать
В законе так и написано: к договору мены применяются нормы закона о купле-продаже, потому что мена — это форма взаимной купли-продажи. Каждая из сторон договора мены оценивает свое имущество и обменивает его на другое.
Поэтому нет смысла заключать два отдельных договора купли-продажи. Вы можете оформить все одной сделкой.
Как считают налоговую базу при мене
Каждая сторона договора мены играет одновременно две роли:
Доход каждой из сторон договора мены учитывают при определении налоговой базы. И для этого самое важное — кадастровая стоимость ваших квартир. Вы можете продавать и оценивать квартиры дороже нее. А вот минимальная цена в налоговом кодексе определяется как кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7. Дешевле продать можно, но налоги все равно посчитают исходя из минимальной цены.
Право собственности вы оформили в 2017 году, поэтому для вас срок минимального владения, чтобы избежать налога, — пять лет. Если будете продавать или менять раньше, разница между стоимостью продажи и стоимостью покупки может составить налогооблагаемый доход. Так что подать декларацию и посчитать НДФЛ придется в любом случае.
В какую сумму лучше оценить квартиру
Крайне маловероятно, что кадастровая стоимость обеих квартир равна до рубля. Но мена — это обмен равноценным имуществом, даже если его стоимость разная. Просто стороны решили, что им разница в стоимости не важна.
Налоги, скорее всего, можно будет не платить. Никто не запрещает продавать квартиру дешевле рыночной цены. А мена, как я уже писал, — это форма купли-продажи. Но есть ограничения.
Посчитайте минимальную стоимость квартир. Возьмите их кадастровую стоимость и умножьте на 0,7. Кадастровую стоимость квартиры можно посмотреть на сайте Росреестра. Для этого надо знать ее кадастровый номер.
Когда узнаете стоимость, сравните. Возможны два варианта:
Расходы на приобретение у вас в любом случае будут 2,5 млн рублей. Поэтому если ваши доходы выше расходов, то налог нужно уплатить с разницы. Если ваши расходы больше доходов, платить не надо. Но декларацию подайте в любом случае, чтобы показать и доходы, и расходы.
Как зарегистрировать переход права собственности
Договор мены точно так же регистрируется Росреестром, как и договор купли-продажи. Для регистрации обе стороны договора должны обратиться в любой МФЦ или непосредственно в Росреестр, в том числе через госуслуги.
Потребуется подать заявление о переходе права собственности и приложить к нему:
Если самостоятельно составить договор мены затруднительно, услуги юриста обойдутся в 2—3 тысячи рублей. Обычно около любого МФЦ есть специализирующиеся на таких договорах компании. Они помогут подготовить договор еще дешевле. Заявление на переход права собственности составит специалист Росреестра бесплатно.
Госпошлина — 2 тысячи рублей для физических лиц. Уплатить ее должна каждая из сторон договора. Срок регистрации при подаче документов через Росреестр — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 рабочих дней.
Договор мены можно заверить нотариально. Но это по вашему желанию. Например, если вы хотите срочно провести сделку и зарегистрировать переход права собственности. Обойдется это намного дороже. Зато нотариус обязан подать договор на регистрацию сам. В этом случае она будет произведена в течение следующего рабочего дня после того, как нотариус удостоверит договор.
Обращаться к нотариусу точно надо, когда обменивают не всю квартиру, а только долю в ней, и это значительно дороже.
В результате вы получите выписку из ЕГРН, где будет указан переход права собственности на новую квартиру на вас, и ваш экземпляр договора мены с печатью Росреестра. За выписку из ЕГРН, если будете подавать документы через нотариуса, придется заплатить отдельно.
Если что-то пойдет не так и вы, например, захотите вернуть свою квартиру, всю процедуру придется пройти еще раз. Каких-то отличий от того, как если бы вы просто продали старую квартиру и купили новую, тут нет.
Кратко: как правильно меняться квартирами
В любом случае вам с другом придется подать декларацию в налоговую.
Возьмите кадастровую стоимость своей квартиры и квартиры друга и умножьте на 0,7. В чью пользу будет разница, тот и будет платить налог.
Зарегистрируйте сделку в Росреестре. И не забудьте составить акты.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Отменили еще в прошлом году нотариус при долях!
А если квартиры в разных регионах и разница в стоимости 1 млн.руб., одна 500 т.р., а др. стоит 1,5 млн.руб. Можно произвести мену
Роман, мену произвести можно если обе стороны считают что квартиры равно ценны. Если нет, то мена с доплатой
Энциклопедия решений. Имущественный вычет по НДФЛ при приобретении жилья по договору мены
Имущественный вычет по НДФЛ при приобретении жилья по договору мены
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В соответствии с п. 1 ст. 568 ГК РФ если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.
Вычет при продаже квартиры или иного жилья
Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Внимание
С 1 января 2016 года налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ (п. 6 ст. 210 НК РФ).
Сумма дохода, полученного при реализации квартиры (другого жилья) по обмену, определяется исходя из стоимости передаваемой квартиры, указанной в договоре мены. Если при обмене была получена доплата, то доход складывается из стоимости передаваемого жилья, указанной в договоре мены, и соответствующего размера доплаты.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ, облагаемой по ставке 13%, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов при при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).
На основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ такой имущественный налоговый вычет предоставляется:
— в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 рублей;
— в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.
Внимание
При реализации после 1 января 2016 года имущества (долей в нем), право собственности на которое перешло к налогоплательщику до указанной даты, предоставление имущественного вычета осуществляется в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ без учета изменений, внесенных Законом N 382-ФЗ, то есть по правилам, действовавшим до 1 января 2016 года (см. также письмо Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364).
Сумма дохода от продажи жилого имущества, в том числе и по договору мены,, превышающая величину налогового вычета, подлежит обложению НДФЛ в общем порядке.
Вместо получения указанного вычета в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи конкретного объекта, находящегося в его собственности менее минимального срока владения, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого объекта имущества. См. также письма Минфина России от 19.09.2012 N 03-04-08/4-310, от 23.04.2012 N 03-04-05/7-545, от 12.04.2012 N 03-04-05/9-500, от 03.07.2012 N 03-04-05/7-832, от 03.07.2012 N 03-04-05/7-829 и др. В качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества (см. письма Минфина России от 08.04.2014 N 03-04-РЗ/15807, от 21.06.2013 N 03-04-05/23428).
При этом если мена жилых помещений была осуществлена в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, налогоплательщику может быть предоставлен имущественный налоговый вычет на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Внимание
Сумма дохода, полученного при реализации по договору мены жилого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика более минимального срока владения, не подлежит обложению НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Вычет при покупке квартиры или иного жилья
При приобретении жилья, в том числе и по договору мены, налогоплательщик в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ и пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 рублей, связанных с приобретением квартиры (дома и пр.). Эта норма не содержит ограничений по способу оплаты приобретаемого жилья (денежными средствами или другим имуществом). При приобретении жилья по договору мены сумма расходов определяется исходя из стоимости переданного имущества, а также затрат по его передаче (принятию) и оплаты разницы, если обмениваемые объекты неравноценны. См. также письма Минфина России от 19.08.2011 N 03-04-08/4-150, от 17.12.2010 N 03-04-05/9-734, от 07.12.2010 N 03-04-05/7-712.
Внимание
Размер вычета в 2 млн руб. означает, что эта сумма не облагается НДФЛ. Сам налог уменьшается на 260 000 руб. (2 000 000 х 13%). Эта сумма (до 260 000 руб.) может быть либо возвращена налогоплательщику, либо не будет удержана из его доходов. Соответственно, при меньшем размере вычета и сумма возвращаемого НДФЛ будет меньше.
Между тем, по мнению налоговых органов, при приобретении жилого помещения по договору мены налогоплательщик не несет расходов и не может представить в налоговый орган платежные документы. В связи с этим в данном случае налогоплательщик не может воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Имущественный вычет может быть получен только на сумму произведенной доплаты по договору мены, если таковая имеется. См. письма УФНС России по г. Москве от 01.10.2010 N 20-14/4/103152@, от 30.12.2009 N 20-15/4/139525.
Учитывая позицию Минфина России, считаем, что налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, на общих основаниях. К тому же письмо Минфина России от 19.08.2011 N 03-04-08/4-150 доведено ФНС России до сведения нижестоящих налоговых органов письмом от 01.09.2011 N ЕД-4-3/14250@.
Следовательно, налогоплательщик при приобретении жилья по договору мены вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, при соблюдении всех остальных требований ст. 220 НК РФ.