выплаты дольщикам при банкротстве застройщика
Что делать покупателям апартаментов при банкротстве застройщика?
Каков правовой статус апартаментов?
Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.
Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что статуса нежилой недвижимости в них нельзя получить постоянную регистрацию — только регистрацию по месту пребывания, при условии, что апартаменты оформлены как гостиница. Кроме того, возникает существенная разница при процедуре защиты прав дольщиков, приобретающих апартаменты на этапе строительства.
Часто недобросовестные застройщики продают апартаменты под видом квартир (в рекламных объявлениях они иногда фигурируют как «апартаменты в жилых комплексах»). Поэтому если вы планируете купить именно квартиру, внимательно следите за тем, чтобы в договоре (или долевого участия в строительстве) употреблялись термины «квартира» или «жилое помещение». Если их нет, вы покупаете нежилое помещение, то есть апартаменты.
Квартира или апартаменты: как выбрать? Читайте на спроси.дом.рф
Как закон защищает покупателей апартаментов и других нежилых помещений в случае банкротства застройщика?
В отличие от покупателей жилых помещений, для покупателей апартаментов в законодательстве не предусмотрено никаких специальных мер по защите прав дольщиков. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика, тогда как у покупателей жилых помещений по ДДУ шансов на это больше.
Согласно параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве, требования дольщиков, заплативших за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию. Хотя в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве идет речь и о нежилых помещениях, это понятие не включает апартаменты — только и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м. (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели и, например, кладовых, по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) могут рассчитывать также на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.
А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую () очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).
Могу ли я требовать получения апартаментов, если застройщик обанкротился?
Нет, такая возможность не предусмотрена в российском законодательстве. Хотя дела о банкротстве застройщика рассматриваются в арбитражных судах, ранее многие юристы использовали схему, при которой нежилого помещения обращался в суд общей юрисдикции, чтобы признать право собственности на долю в недострое, а потом, в случае положительного решения суда, предъявлял требования на это помещение в реестр кредиторов. Однако, практика рассмотрения подобных споров судами неоднозначна.
При банкротстве застройщика покупатели апартаментов не смогут сохранить за собой право на нежилое помещение, а смогут только требовать возврата денег по договору.
Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте на спроси.дом.рф
Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?
Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор ), и др. В каждом конкретном случае свои нюансы. Если вы попали в такую ситуацию, необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы составить план дальнейших действий. Мы приводим общие рекомендации.
После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.
Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.
Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.
Каков будет размер денежной компенсации?
Это зависит от каждой конкретной ситуации. Стоит помнить, что дольщики, купившие квартиры, являются кредиторами третьей очереди, а нежилых помещений — четвертой. Это значит, что кредиторы четвертой очереди могут получить денежные средства (при их наличии в конкурсной массе) после удовлетворения всех иных очередей.
Как действовать, если я купил в строящемся доме кладовую или машино-место?
Чтобы ваши требования на нежилые помещения и включили в реестр, нужно подать конкурсному управляющему пакет документов о включении в реестр (п. 3 ст. 201.4 закона № ). Вам потребуются:
заявление о включении в реестр требований участников строительства (в свободной форме с указанием ситуации и данных о судебном решении, если таковое имеется);
В течение 30 дней после получения вашего требования конкурсный управляющий рассматривает требование, если находит его обоснованным, включает в реестр — и уведомляет вас об этом.
В дальнейшем процедура развивается по той же схеме, что и в случае с банкротством застройщика при покупке жилых помещений. Подробнее об этом читайте на спроси.дом.рф
ВС: Что делать дольщику, если застройщик стал банкротом, а жилье зарегистрировано за другими лицами?
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 301-ЭС20-11581 по делу о включении в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота требования о передаче двух квартир участнику ДДУ, в пользу которого ранее взыскали ущерб от преступления, совершенного руководителем должника.
В апреле 2015 г. ООО «Кратонстрой» заключило ДДУ с Родионом Кондратьевым, по условиям которого застройщик обязался передать однокомнатную и трехкомнатную квартиры дольщику, а последний – оплатить их стоимость в размере 4,6 млн руб.
Впоследствии стороны заключили договор уступки права требования (цессии), передав право требования задолженности руководителя должника в лице Алексея Казакова по договору займа на сумму в 4,25 млн руб. перед Родионом Кондратьевым самому застройщику. За уступленное право общество «Кратонстрой» обязалось передать две квартиры цеденту, который внес недостающие 350 тыс. руб. в кассу должника.
В августе 2017 г. вступившим в законную силу решением суд обязал произвести госрегистрацию спорного ДДУ, однако Росреестр приостановил регистрацию по причине изменения проектной документации дома и установления факта регистрации прав на спорные помещения за иными лицами. В связи с этим Родион Кондратьев безуспешно пытался оспорить в судебном порядке ДДУ, заключенные застройщиком с вышеуказанными лицами. В дальнейшем суд в рамках гражданского иска взыскал с Алексея Казакова в пользу Кондратьева 4,6 млн руб. в счет возмещения ущерба, причиненного мошенничеством.
В рамках дела о банкротстве общества «Кратонстрой» Родион Кондратьев обратился в суд с заявлением о включении требования о передаче двух квартир (однокомнатной и трехкомнатной) и неустойки в размере 2,1 млн руб. в реестр требований кредиторов должника. Три судебные инстанции отказали ему, сославшись на наличие правовых притязаний на спорные квартиры за иными лицами, а также факт взыскания с Алексея Казакова уплаченной заявителем по ДДУ стоимости жилья в рамках уголовного дела о мошенничестве. Таким образом, суды сочли, что у Родиона Кондратьева отсутствуют право на спорные квартиры и, следовательно, право требования с должника неустойки за нарушение сроков их передачи.
В своей кассационной жалобе в Верховный Суд Родион Кондратьев сослался на существенные нарушения нижестоящими инстанциями норм права.
Изучив материалы дела № А79-14184/2017, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что статус участника строительства многоквартирного дома в случае несостоятельности застройщика гарантирует приоритетное удовлетворение требований по отношению к другим кредиторам, а также возможность участия в принятии решений (в том числе в отношении объекта незавершенного строительства, создания жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива).
В свою очередь, для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходим ряд условий. Среди них: наличие связывающего с застройщиком-должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача застройщику денег и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома.
Как пояснил ВС, в рассматриваемом деле суду достаточно было проверить наличие формальных оснований на момент обращения кредитора с соответствующим заявлением, включая установление размера предоставленного им по сделке исполнения. «Вопрос о возможности фактического исполнения застройщиком обязательства по передаче жилого помещения (ст. 201.11 Закона о банкротстве) на этой стадии разрешению не подлежит. При этом правопритязание нескольких лиц в отношении одного и того же объекта недвижимости само по себе не препятствует включению их требований о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов в случае, если таковые обоснованы и подтверждены надлежащими доказательствами. Обращаясь с настоящим требованием в арбитражный суд, Родион Кондратьев представил заключенный с должником договор участия в долевом строительстве, а также документы, подтверждающие оплату по договору (договор уступки и квитанцию к приходному кассовому ордеру)», – отмечено в определении.
Высшая судебная инстанция добавила, что права на жилые помещения, являющиеся предметом заключенного между должником и Кондратьевым договора, в результате незаконных действий директора должника были переданы иным лицам. После цепочки уступок конечными приобретателями являются И. (однокомнатная квартира) и М. (трехкомнатная квартира), а уступка прав требований зарегистрирована в установленном порядке.
«Однако присуждение к взысканию с Алексея Казакова в пользу Родиона Кондратьева убытков, причиненных преступлением, не освобождает должника от исполнения принятых на себя по договору гражданско-правовых обязательств, учитывая, что доказательств полного возмещения ущерба не представлено. Равным образом отсутствие регистрации договора долевого строительства не лишает добросовестного участника строительства, оплатившего жилое помещение, права требования к застройщику. Как пояснил в судебном заседании представитель Родиона Кондратьева, до настоящего времени спорный многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, расчеты с кредиторами третьей очереди не производились. Уклонившись от проверки обоснованности заявленного Кондратьевым требования, суды тем самым лишили последнего статуса участника строительства без должных к тому оснований», – заключил ВС, отменив судебные акты нижестоящих судов и вернув дело в первую инстанцию.
Арбитражный управляющий Союз АУ «Созидание» Сергей Домнин полагает, что Судебная коллегия по экономическим спорам заняла позицию в пользу физического лица, заключившего ДДУ с застройщиком и оплатившего его, учитывая социальную значимость защиты прав пострадавших дольщиков. «Такой подход в общем и целом следует признать логическим продолжением практики судов общей юрисдикции, в массовом порядке выносящих решения о признании права собственности на квартиры за дольщиками в тех ситуациях, когда по каким-либо причинам (чаще всего связанным с проблемами с разрешительной документацией) органы Росреестра отказывают в такой регистрации», – отметил он.
Однако эксперт усомнился в корректности правового обоснования, сделанного Коллегией. «В частности, речь идет об указании на то, что при рассмотрении требования дольщика о включении в реестр суду необходимо лишь по формальным признакам проверять факт заключения договора долевого участия и его оплаты, а наличие или отсутствие регистрации договора не имеет значения. Это не только отчасти нивелирует институт государственной регистрации ДДУ при признании застройщика банкротом, но с учетом проблемности и специфики таких процедур банкротства может породить проблемы при противодействии недобросовестным должникам-застройщикам (их контролирующим лицам), которые могут использовать такой минимальный комплект документов для включения реально не существующих требований подконтрольных лиц в реестр требований кредиторов. Более правильным представлялся бы подход, когда суду следовало бы давать оценку фактическим обстоятельствам, в каждом конкретном случае устанавливать причины, по которым не был зарегистрирован договор, добросовестность дольщика, предъявляющего требования, и тому подобное», – подчеркнул Сергей Домнин.
Юрист юридического бюро «ОЛИМП» Иван Хорев считает, что рассматриваемое определение Верховного Суда, безусловно, положительным образом скажется на уже имеющейся судебной практике разрешения споров по проблемным вопросам, связанным с защитой прав дольщиков, поскольку ВС дополнительно разъяснил, что для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником ДДУ необходимо соблюдение определенных условий.
«Однако отдельный интерес здесь все-таки представляет юридическая судьба ДДУ Родиона Кондратьева – является ли он прекращенным или недействительным с учетом тех событий, которые происходили уже после его заключения, а также с учетом наличия правопритязаний иных лиц на те же объекты недвижимого имущества. К сожалению, в рассматриваемом определении ВС РФ не дает оценку данным обстоятельствам. Полагаю, что если ДДУ, заключенный с Кондратьевым, не прекратил свое действие и соответствует всем необходимым критериям, ущерб гражданину не возмещен, то с большой долей вероятности суды нижестоящих инстанций при полном выяснении всех юридически значимых обстоятельств дела признают требования заявителя обоснованными и включат их в реестр», – предположил эксперт.
Страхование ответственности застройщика. Страховые выплаты при банкротстве застройщика
При всей исключительной важности своевременного получения гражданами обещанного им застройщиками жилья современный процесс строительства многоквартирных домов сопровождается многочисленными рисками – от экономической ситуации в стране, влияющей на уровень цен товаров и услуг, необходимых для строительства, до бюрократических проволочек с получением разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на уровне местных властей. Всё это в целом негативно влияет на возможность обеспечения жильем населения.
В связи с этим на законодательном уровне устанавливаются обязательные меры по обеспечению застройщиками своих обязательств. В частности, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – Закон № 214-ФЗ) до недавнего времени были предусмотрены два обязательных способа обеспечения исполнения обязательства по передаче жилого помещения:
Залог (признание находящимися в залоге у дольщиков земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, и самого строящегося на нем многоквартирного дома).
Договоры поручительства или страхования – на выбор застройщика.
Важно, что первый и второй варианты обеспечения действовали только совместно, а выбирать застройщик мог только из вторых двух способов.
В связи с тем, что в силу определенных причин заключенные до настоящего времени договоры долевого участия в строительстве обеспечены именно договорами страхования, рассмотрим наиболее важные элементы конструкции таких договоров, порядок получения страхового возмещения, а также основные изменения в правовом регулировании данного вопроса.
Стороны договора страхования ответственности застройщика
Договор страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства заключается застройщиком (страхователем) и страховой компанией, обладающей рядом обязательных характеристик (осуществление страховой деятельности не менее пяти лет, наличие не менее одного миллиарда рублей собственных средств, не менее чем 120 миллионов рублей уставного капитала, отсутствие предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности и др.), соответствие которым строго проверялось Центральным банком.
Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства.
Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.
Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные:
— решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ;
— решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Срок действия страхования
Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.
Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в субъектах Российской Федерации, определенной Минрегионом России на дату заключения договора страхования (например, в 3 квартале 2017 года стоимость квадратного метра составляла 90 400 руб. / кв. м. в Москве и 54 479 руб. / кв. м. по Московской области).
Порядок страховой выплаты при страховании ответственности застройщика регулируется договором страхования и правилами страхования, которые утверждаются страховщиком и являются неотъемлемой частью договора страхования.
Участник долевого строительства (выгодоприобретатель) должен обратиться в страховую организацию или в общество взаимного страхования (ОВС) в пределах срока исковой давности при обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ или до завершения конкурсного производства в отношении застройщика, предъявив соответственно решение суда об обращении взыскания на предмет залога или решение арбитражного суда о признании должника банкротом.
Федеральным законом от 29.11.2007 № 286-ФЗ «О взаимном страховании» предусмотрено, что выплата страхового возмещения выгодоприобретателю должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати дней с даты представления документов выгодоприобретателем, независимо от наличия и размера задолженности общества по уплате страховой премии.
Обязательное страхование распространяется только на новые объекты, первый договор долевого участия, по которому заключен после 01.01.2014 года. Застройщик обязан сообщать дольщикам о наличии или отсутствии предусмотренного законом обеспечения своих обязательств.
Работает ли страхование ответственности застройщиков на самом деле?
Изменение законодательства, отменяющее обязательность страхования ответственности застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства, говорит о неэффективности данного вида защиты интересов сторон.
В частности, среди причин такой неэффективности специалисты называют невозможность оценить реальное финансовое состояние строительной компании, получить достоверную отчетность о деятельности застройщика, а значит, и адекватно спрогнозировать риски, принимаемые страховщиком. При этом страховые компании, входящие в список ЦБ, вследствие обязательности процедуры всё равно привлекают застройщиков и собирают страховые премии, хотя ни на уровне бизнеса, ни на уровне власти нет уверенности в реальной способности осуществить выплаты по всем возникающим страховым случаям. Мелкие же компании тем более теоретически не в состоянии справиться с нагрузкой. Достаточно одного или двух страховых случаев с суммой выплат в несколько миллиардов рублей, чтобы с большой долей вероятности страховые компании, наиболее активные на данном рынке, перестали существовать. Установленный механизм работал только вследствие отсутствия массовости выплат по договорам страхования: затяжные судебные разбирательства могут тянуться дольше действия договора, и дольщики в итоге так и не получают свои выплаты.
Другой вопрос, связанный с эффективностью существовавшего порядка – собственно, обеспечение дольщиков жильем вместо возвращения им вложенных средств. Получив от страховщика страховое возмещение (не всегда равное даже вложенным средствам), выгодоприобретатели становятся обладателями уже совсем не той суммы, которую вкладывали несколько лет назад. Именно поэтому дольщиком всегда выгоднее дождаться окончания строительства и получить недвижимое имущество.
Как получить страховое возмещение при банкротстве застройщика: пошаговая инструкция
В России арбитражные суды ежегодно признают множество застройщиков банкротами. Единицы застройщиков-банкротов при заключении договоров участия в долевом строительстве производили отчисления в Фонд защиты прав участников долевого строительства. Значительная часть банкротов страховала свою гражданскую ответственность в страховых компаниях по старому законодательству, а значит при банкротстве такого застройщика дольщики могут получить страховые выплаты.
Как мы отмечали ранее, признание застройщика банкротом и открытие в его отношении конкурсного производства является страховым случаем по данному виду страхования. При этом для получения страхового возмещения требования участника долевого строительства должны быть включены в реестр.
Для получения страхового возмещения необходимо обратиться в страховую компанию, застраховавшую ответственность застройщика. Правила такого обращения размещены на сайте страховой компании (у каждой компании они свои). Как правило, потребуется заполнить заявление для получения возмещения, а также предоставить выписку из реестра требований участников строительства и иные документы, подтверждающие приобретение у застройщика объекта долевого строительства.
Можно ли получить «страховку», если застройщик не выплатил дольщику неустойку за нарушение срока передачи?
Нет, данная «страховка» не покрывает ответственность застройщика по уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.
Что делать, если страховая компания отказывает в выплате дольщику при банкротстве застройщика?
В суд можно обратиться после заявления о добровольной выплате, если страховщик не произвёл выплату в оговоренный договором или правилами страхования срок. В делах о взыскании вследствие банкротства застройщика шансы на выигрыш дела высокие. Прежде всего, потому что наступление страхового случая легко доказать: его подтверждением является вступившее в законную силу решение арбитражного суда о введении процедуры конкурсного производства или об обращении к взысканию предмета залога. Однако дольщику при обращении в суд важно не только получить сумму страховой выплаты, но и компенсировать свои убытки: получить компенсацию морального вреда, а также штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Размер сумм, присуждаемых дольщикам сверх страхового возмещения, во многом зависит от суда, рассматривающего дела (дольщик-физическое лицо может обратиться в суд по месту своего жительства). Поэтому перед обращением в суд рекомендуем посоветоваться с опытными юристами.
- С 01.07.2019 года предусмотрен обязательный досудебный порядок по страховым спорам: до обращения в суд с иском к страховой компании необходимо обратиться к финансовому уполномоченному для урегулирования спора.
Нет времени самостоятельно заниматься взысканием страховой выплаты при банкротстве застройщика? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию страховой выплаты с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!
Оставить заявку
При всей исключительной важности своевременного получения гражданами обещанного им застройщиками жилья современный процесс строительства многоквартирных домов сопровождается многочисленными рисками – от экономической ситуации в стране, влияющей на уровень цен товаров и услуг, необходимых для строительства, до бюрократических проволочек с получением разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на уровне местных властей. Всё это в целом негативно влияет на возможность обеспечения жильем населения.
В связи с этим на законодательном уровне устанавливаются обязательные меры по обеспечению застройщиками своих обязательств. В частности, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – Закон № 214-ФЗ) до недавнего времени были предусмотрены два обязательных способа обеспечения исполнения обязательства по передаче жилого помещения:
Залог (признание находящимися в залоге у дольщиков земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, и самого строящегося на нем многоквартирного дома).
Договоры поручительства или страхования – на выбор застройщика.
Важно, что первый и второй варианты обеспечения действовали только совместно, а выбирать застройщик мог только из вторых двух способов.
В связи с тем, что в силу определенных причин заключенные до настоящего времени договоры долевого участия в строительстве обеспечены именно договорами страхования, рассмотрим наиболее важные элементы конструкции таких договоров, порядок получения страхового возмещения, а также основные изменения в правовом регулировании данного вопроса.
Стороны договора страхования ответственности застройщика
Договор страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства заключается застройщиком (страхователем) и страховой компанией, обладающей рядом обязательных характеристик (осуществление страховой деятельности не менее пяти лет, наличие не менее одного миллиарда рублей собственных средств, не менее чем 120 миллионов рублей уставного капитала, отсутствие предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности и др.), соответствие которым строго проверялось Центральным банком.
Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства.
Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.
Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные:
— решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ;
— решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Срок действия страхования
Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.
Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в субъектах Российской Федерации, определенной Минрегионом России на дату заключения договора страхования (например, в 3 квартале 2017 года стоимость квадратного метра составляла 90 400 руб. / кв. м. в Москве и 54 479 руб. / кв. м. по Московской области).
Порядок страховой выплаты при страховании ответственности застройщика регулируется договором страхования и правилами страхования, которые утверждаются страховщиком и являются неотъемлемой частью договора страхования.
Участник долевого строительства (выгодоприобретатель) должен обратиться в страховую организацию или в общество взаимного страхования (ОВС) в пределах срока исковой давности при обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ или до завершения конкурсного производства в отношении застройщика, предъявив соответственно решение суда об обращении взыскания на предмет залога или решение арбитражного суда о признании должника банкротом.
Федеральным законом от 29.11.2007 № 286-ФЗ «О взаимном страховании» предусмотрено, что выплата страхового возмещения выгодоприобретателю должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати дней с даты представления документов выгодоприобретателем, независимо от наличия и размера задолженности общества по уплате страховой премии.
Обязательное страхование распространяется только на новые объекты, первый договор долевого участия, по которому заключен после 01.01.2014 года. Застройщик обязан сообщать дольщикам о наличии или отсутствии предусмотренного законом обеспечения своих обязательств.
Работает ли страхование ответственности застройщиков на самом деле?
Изменение законодательства, отменяющее обязательность страхования ответственности застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства, говорит о неэффективности данного вида защиты интересов сторон.
В частности, среди причин такой неэффективности специалисты называют невозможность оценить реальное финансовое состояние строительной компании, получить достоверную отчетность о деятельности застройщика, а значит, и адекватно спрогнозировать риски, принимаемые страховщиком. При этом страховые компании, входящие в список ЦБ, вследствие обязательности процедуры всё равно привлекают застройщиков и собирают страховые премии, хотя ни на уровне бизнеса, ни на уровне власти нет уверенности в реальной способности осуществить выплаты по всем возникающим страховым случаям. Мелкие же компании тем более теоретически не в состоянии справиться с нагрузкой. Достаточно одного или двух страховых случаев с суммой выплат в несколько миллиардов рублей, чтобы с большой долей вероятности страховые компании, наиболее активные на данном рынке, перестали существовать. Установленный механизм работал только вследствие отсутствия массовости выплат по договорам страхования: затяжные судебные разбирательства могут тянуться дольше действия договора, и дольщики в итоге так и не получают свои выплаты.
Другой вопрос, связанный с эффективностью существовавшего порядка – собственно, обеспечение дольщиков жильем вместо возвращения им вложенных средств. Получив от страховщика страховое возмещение (не всегда равное даже вложенным средствам), выгодоприобретатели становятся обладателями уже совсем не той суммы, которую вкладывали несколько лет назад. Именно поэтому дольщиком всегда выгоднее дождаться окончания строительства и получить недвижимое имущество.
Как получить страховое возмещение при банкротстве застройщика: пошаговая инструкция
В России арбитражные суды ежегодно признают множество застройщиков банкротами. Единицы застройщиков-банкротов при заключении договоров участия в долевом строительстве производили отчисления в Фонд защиты прав участников долевого строительства. Значительная часть банкротов страховала свою гражданскую ответственность в страховых компаниях по старому законодательству, а значит при банкротстве такого застройщика дольщики могут получить страховые выплаты.
Как мы отмечали ранее, признание застройщика банкротом и открытие в его отношении конкурсного производства является страховым случаем по данному виду страхования. При этом для получения страхового возмещения требования участника долевого строительства должны быть включены в реестр.
Для получения страхового возмещения необходимо обратиться в страховую компанию, застраховавшую ответственность застройщика. Правила такого обращения размещены на сайте страховой компании (у каждой компании они свои). Как правило, потребуется заполнить заявление для получения возмещения, а также предоставить выписку из реестра требований участников строительства и иные документы, подтверждающие приобретение у застройщика объекта долевого строительства.
Можно ли получить «страховку», если застройщик не выплатил дольщику неустойку за нарушение срока передачи?
Нет, данная «страховка» не покрывает ответственность застройщика по уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.
Что делать, если страховая компания отказывает в выплате дольщику при банкротстве застройщика?
В суд можно обратиться после заявления о добровольной выплате, если страховщик не произвёл выплату в оговоренный договором или правилами страхования срок. В делах о взыскании вследствие банкротства застройщика шансы на выигрыш дела высокие. Прежде всего, потому что наступление страхового случая легко доказать: его подтверждением является вступившее в законную силу решение арбитражного суда о введении процедуры конкурсного производства или об обращении к взысканию предмета залога. Однако дольщику при обращении в суд важно не только получить сумму страховой выплаты, но и компенсировать свои убытки: получить компенсацию морального вреда, а также штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Размер сумм, присуждаемых дольщикам сверх страхового возмещения, во многом зависит от суда, рассматривающего дела (дольщик-физическое лицо может обратиться в суд по месту своего жительства). Поэтому перед обращением в суд рекомендуем посоветоваться с опытными юристами.
- С 01.07.2019 года предусмотрен обязательный досудебный порядок по страховым спорам: до обращения в суд с иском к страховой компании необходимо обратиться к финансовому уполномоченному для урегулирования спора.
Нет времени самостоятельно заниматься взысканием страховой выплаты при банкротстве застройщика? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию страховой выплаты с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!
119180, пер. 1-й Голутвинский, д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Политика конфиденциальности
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.