два помещения в одном договоре аренды

Два помещения в одном договоре аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Может ли организация-арендодатель сдать в аренду часть одного помещения?
Могут ли две разные организации арендовать одно офисное помещение и иметь один и тот же юридический адрес?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендодатель вправе передавать в аренду части принадлежащего ему помещения.
По адресу такого помещения может быть зарегистрировано более одного юридического лица (включая самого арендодателя).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) О последствиях передачи в аренду одного и того же объекта недвижимости смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 04.12.2018 N 305-ЭС18-12573.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Последствия для второго собственника помещения, если первый планирует открыть ИП и сдать площадь в аренду

Есть помещение в долевой собственности, два физлица, два собственника в равных долях. Один собственник хочет организовать ИП и сдать помещение полностью, второй собственник согласен. Какие документы требуются от второго? Может ли он безвозмездно передать долю? Какие налоговые последствия и обязательства у второго могут быть?

По общему правилу ИП может передать все помещение в аренду несколькими способами: по доверенности от физического лица на долю; по договору аренды с физическим лицом с последующей передачей в субаренду третьему лицу и письменного согласия второго собственника.

Но в данном случае целесообразно заключить трехсторонний договор аренды, по которому два физических лица (ИП и другое физическое лицо) выступают арендодателями, а третье лицо – арендатор.

При этом в договоре нужно предусмотреть порядок оплаты, по которому арендодатель – ИП является получателем арендной платы в полном объеме, а физическое лицо (второй арендодатель) не получает доход от аренды и не возражает против этого. Подписание данного трехстороннего договора будет свидетельствовать о согласии арендодателя – физического лица на сдачу помещения в аренду и исключит в дальнейшем споры между собственниками по арендным платежам.

Налоговые последствия и обязательства у ИП зависят от выбранного им режима налогообложения.

В связи с тем, что физическое лицо доход от аренды не получает, у него не возникает налогооблагаемой базы и обязанность платить налог (НДФЛ) в этом случае он не обязан. Однако налог на имущество (доля права собственности помещения) физическое лицо обязано уплачивать ежегодно в общем порядке.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, арендодатель (ИП) может передать в аренду все помещение при наличии правового основания. Таким правовым основанием может быть: доверенность от физического лица на сдачу в аренду его доли (ст. 185 ГК РФ), договор аренды между ИП и собственником второй доли.

В силу императивного характера указанной нормы права следует однозначный вывод о том, что обязательным условием для договора субаренды является наличие согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду.

Пунктом 2 ст. 157.1 ГК РФ установлено, что, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Указанной нормой ГК РФ также не устанавливаются требования к форме согласия на совершение сделки.

Пленум Верховного Суда РФ в абз. 1 п. 55 своего Постановления от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указал, что согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия.

Более того, как отмечено в п. 12 Рекомендаций Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа от 15.05.2014 N 1/2014, при применении положений ст. 157.1 ГК РФ судам рекомендуется принимать во внимание, что согласие на совершение сделки имеет гражданско-правовую природу и может быть выражено в виде отдельного ненормативного правового акта (постановления, распоряжения, приказа), иного документа (письма органа юридического лица, протокола заседания комиссии и прочего), а также в виде подписания или утверждения подлежащего согласованию договора (путем проставления отметки, штампа, визы «Согласовано»).

Соответственно, арендодатель недвижимого имущества вправе выразить свое согласие на передачу арендованного имущества арендатором в субаренду путем проставления соответствующей подписи непосредственно на тексте договора субаренды.

Однако заключение договора аренды между ИП и физическим лицом и последующим заключением договора субаренды на наш взгляд слишком усложняет процесс, а сдача помещения в аренду на основании доверенности физического лица на вторую долю влечет риск возникновения спора между собственниками по полученному (не полученному) доходу от аренды.

Пунктом 3 ст. 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Таким образом, законом не запрещено заключение многостороннего договора.

Более того, по нашему мнению, в данном случае целесообразно заключить трехсторонний договор аренды, по которому два физических лица (ИП и другое физическое лицо) выступают арендодателями, а третье лицо – арендатор.

При этом в договоре нужно предусмотреть порядок оплаты, по которому арендодатель – ИП является получателем арендной платы в полном объеме, а физическое лицо (второй арендодатель) не получает доход от аренды и не возражает против этого. Подписание данного трехстороннего договора будет свидетельствовать о согласии арендодателя – физического лица на сдачу помещения в аренду и исключит в дальнейшем споры между собственниками по арендным платежам.

Источник

Объединить два помещения с разными свидельствами одним договором аренды

В принципе это возможно. Для этого собственнику нужно обратиться к кадастровому инженеру для составления технического плана. После его получения подать заявление через МФЦ об одновременном кадастровом учете и регистрации права в Росреестр.

аб. 12 п 3. ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8 — 10 части 5 настоящей статьи;

Здравствуйте, вот этого дополнения не понял?

К сожалению, практика такова, что без реального документального объединения указанных помещний Вам могут отказать в выдаче лицензии на алкоголь и суд признает это законным.

Вот пример судебной практики в подтверждение.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данный вывод суда первой инстанции по следующим основаниям.

В п. 6 ст. 16 Федерального закона N 171-ФЗ говорится об одном помещении, а не о раздельных помещениях, находящихся по одному адресу.

Коллегия апелляционного суда считает, что лицо, претендующее на получение лицензии, не может иметь несколько помещений общей совокупной площадью 50 квадратных метров. И что такое толкование приведет к тому, что в подтверждении размера площади может представляться любое количество помещений, имеющее в совокупности площадь 50 кв. м.

Вместе с тем, существует практика, что если помещения смежные, по одному адресу, между ними есть сообщение, проходы, то они могут использоваться по назначению и соответственно лицо, являющееся их правообладателем вправе получить лицензию.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.10.2017 N Ф05-13907/2017

Нахождение торговых и складских помещений в разных местах не образует необходимую для лицензирования розничной продажи алкогольной продукции площадь, установленную пунктами 3, 6 статьи 16 Федерального закона N 171-ФЗ, поскольку площадь бара состоит из 2 изолированных помещений, между которыми отсутствуют смежные проходы (дверные проемы).Из представленных документов усматривается, что помещения бара, указанные обществом в качестве основания для получения лицензии, представляют собой обособленные и не связанные между собой помещения.

Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о том, что расположение данных помещений не позволяет обществу использовать их в совокупности, по определенному законодателем назначению.

Но это уже придется в суде доказывать что помещения могут быть использованы по назначению, фактически объединены.

Но, как Вы видите практика практике рознь.

Соответственно если не хотите получить отказ, то нужно объединять помещения.

С уважением! Г.А. Кураев

Уважаемый Дмитрий! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:

в силу ч.1 ст.607 ГК РФ

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

См. также ст.ст.650-655 ГК РФ.

А вот, чтобы это было именно одно помещение — здесь уже надо объединять или сносить перегородку. А вот здесь вполне может быть и реконструкция (см. ст.1 Градостроительного кодекса РФ) или/и переустройство/перепланировка (см. ст.ст.25-29 ЖК РФ).

По уму надо смотреть документы, далее уже думать.

Источник

«Говорят, а ты не слушай, говорят, а ты не верь. »: почему нижестоящие суды игнорируют правила о «двойной аренде»

В экономическом обороте нередко возникают ситуации, когда арендодателем заключены несколько договоров аренды с разными лицами, но в отношении одного и того же имущества (так называемая проблема «двойной аренды»). Очевидно, что в большинстве случаев арендаторы, узнавшие о наличии другого договора аренды этого же имущества, будут находиться в поиске средства защиты, которое позволит восстановить их нарушенные права.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Возникает закономерный вопрос: в чем причина такого расхождения практики нижестоящих судов с подходом высшей судебной инстанции? Кроется ли ответ исключительно в неправильном толковании позиции Пленума ВАС РФ судьями «на местах», или все же сами разъяснения не обладают признаком универсальности?

От ничтожности до возмещения убытков

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, подлежит удовлетворению иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если же за одним из покупателей уже произведена государственная регистрация перехода права собственности, то она сохраняется за ним, а другой — вправе защищать свои права иском к продавцу об убытках. Сегодня этот подход реализован в абз. 6-7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22.

«Одна вещь — одна аренда»?

Замечу, что с точки зрения эффективного функционирования экономического оборота признание правомерности передачи в аренду части объекта представляется верным решением. Но еще одна проблема кроется в распространенном подходе, согласно которому в аренду может быть передан только тот объект, который отражен в документах кадастрового учета. Так, при аренде земельных участков и других видов недвижимого имущества предмет аренды идентифицируется по информации, содержащейся в документах кадастрового, технического учета недвижимого имущества, а также в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такое понимание вытекает из п. 3 ст. 44 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в силу которого государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Верховный Суд РФ попытался смягчить такой подход, указав, что к адастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав ( « Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 года ). Конечно, по существу эта мера проблему не решает.

Примечательно, что в Определении Верховного Суда РФ от 04.12.2018 года № 305-ЭС18-12573, которое было упомянуто в начале настоящей статьи, этот вопрос также затронут. Экономколлегия Верховного Суда РФ заметила, что допустимо внесение в реестр нескольких записей об обременении на весь объект недвижимости в целом, если исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи). Соответственно, при наличии кадастрового паспорта на объект в целом, аналогичный документ в отношении части объекта не потребуется.

Критерий универсальности

Вернемся к урегулированию ситуации «двойной аренды». По общему правилу в конкуренции двух арендаторов преимущество получает тот из них, кто получил владение объектом аренды, если объект не передан, — тот, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск (ст. 398 ГК РФ).

Почему этот подход не универсален? Приведу два примера.

Вывод

Будет справедливым отметить, что многообразие складывающихся между субъектами гражданского оборота правоотношений не позволяет помыслить все без исключения потенциальные модели таких отношений. Поэтому идея разрешения проблемы «двойной аренды» обращением к правилу ст. 398 ГК РФ, безусловно, не отвечает критерию универсальности. Но этот подход — «меньшее из зол» в сравнении с практикой признания договора аренды, заключенного при наличии другой, ранее заключенной аренды в отношении того же имущества, ничтожной сделкой. Кроме того, предложенное урегулирование ситуации «двойной аренды» максимальным образом приближено к практике разрешения споров о «двойной продаже», что логично.

Хочется надеяться, что нижестоящие суды в полной мере позитивно воспримут эту, к слову сказать, сформированную уже более шести лет назад позицию ВАС РФ. В результате этого в судебной практике должны перестать встречаться судебные акты нижестоящих судов, в которых проведена устаревшая на сегодня идея недопустимости наличия нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех же объектов.

Источник

Как составить договор аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Как составить договор аренды

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Источник